คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 474/2490

สัญญาเช่าที่มีข้อความว่าเช่ากันมีกำหนด 3 ปี เมื่อครบสัญญาแล้วถ้าเช่ากันต่อไปให้ถือสัญญานั้นปฏิบัติกันต่อไปอีก 3 ปีนั้น ถือว่าสัญญานั้นไม่มีผลสมบูรณ์ที่จะใช้บังคับกันได้ในส่วนที่ตกลงให้เช่ากันกำหนด 3 ปีหลัง การเช่าหลังจากครบ 3 ปีแล้ว ถือว่าเช่ากันโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ม. 570 เมื่อสิ้นสัญญาเช่าก่อนใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า 2489 แล้ว การอยู่ต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิด พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า 2489 ย่อมไม่คุ้มครองถึง การเช่าซึ่งมีค่าเช่าเกินเดือนละ 40 บาท และสิ้นสัญญาเช่าต่อกันก่อนใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า 2489 แล้ว ย่อมนำ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า 2490 ไปใช้บังคับคดีไม่ได้

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าห้องโจทก์ ๒ ห้อง มีกำหนด ๓ ปีนับแต่วันที่ ๑ ตุลาคม ๒๔๘๕ ค่าเช่าเดือนละ ๑๒๐ บาท สัญญาเช่าสิ้นอายุโจทก์บอกเลิกสัญญาให้จำเลยออกจากห้องหลายเดือนแล้ว จำเลยไม่ออกขอให้ขับไล่ จำเลยต่อสู้หลายประการ ศาลแขวงพิพากษาขับไล่ จำเลยอุทธรณ์ ระหว่างอุทธรณ์ จำเลยยื่นคำแถลงเพิ่มเติมฟ้องอุทธรณ์ว่า มี พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ ๒๔๘๙ มาตรา ๑๐ คุ้มครอง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา, ศาลฎีกาตัดสินว่าปรากฎตามสัญญาเช่าข้อ ๑ ว่าตกลงเช่ากัน ๓ ปี ข้อ ๑๒ ว่า เมื่อครบสัญญาตามข้อ ๑ แล้วถ้าผู้เช่ายังคงอยู่ในสถานที่เช่าต่อไป คู่สัญญาให้ถือสัญญาฉะบับนี้ปฏิบัติกันต่อไปคราวละ ๓ ปีทุก ๆ คราวจนกว่าจะเลิกสัญญาต่อกัน ศาลฎีกาเห็นว่าความตกลงทำกันล่วงหน้าเช่นนี้ หามีผลสมบูรณ์จะบังคับคดีกันได้ไม่ เพราะขัดกับกฎหมายที่ต้องการให้บังคับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า ๓ ปี ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนการเช่ากันต่อมานั้นต้องเข้าอยู่ใน ม. ๕๗๐ ที่ให้ถือว่าทำสัญญาต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อผู้ให้เช่บอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาก็ระงับการไม่ยอมส่งคืนก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของทรัพย์สิน ฉะนั้นแม้มีใน พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ ๒๔๘๙ ออกใช้บังคับระหว่งอุทธรณ์ฎีกา พ.ร.บ.นั้นก็คุ้มครองฉะเพาะผู้เช่าในขณะที่ออกใช้และภายหลังเท่านั้น จึงพิพากษายืนตามศาลล่าง ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 474/2490 หลวงวิจารณ์ธนาคมผู้รับมอบอำนาจหม่อมเจ้าอมรสมานลักษณ์ กิติยากร โจทก์ นายบุญรอด วิภาคพงศ์ จำเลย