คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1058/2498

โจทก์ฟ้องผู้เช่าโดยอาศัยความยินยอมของจำเลยท้ายสัญญาเช่าว่าครบกำหนดเวลาเช่าแล้วจะออกไปภายใน 6 เดือนและภายในระยะ 6 เดือนนี้จำเลยอยู่ในฐานะผู้อาศัยไม่ใช่ผู้เช่า เมื่อคดีนี้ได้ความว่าได้เช่ากันมา 10 ปี แล้วไม่ใช่เพียงเข้าไปอยู่และไม่ใช่ทำสัญญาฉบับที่โจทก์ฟ้องนี้เป็นครั้งแรก และได้มีการเปลี่ยนตัวผู้ให้เช่า เหตุส่วนตัวของผู้ให้เช่าคนเก่ากับคนใหม่อาจไม่เหมือนกันทั้งคำว่า "ได้รับความยินยอม" ใน พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯม. 16(5) นั้นเป็นคำกว้างรวมทั้งความยินยอมที่ให้ใช้เป็นสัญญาด้วย ฉนั้นความยินยอมแก่ผู้ให้เช่าใหม่คดีนี้อาจเป็นความประสงค์เพื่องดใช้พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ดังคำพิพากษาฎีกาที่ 769/2494 ก็ได้ หรืออาจเป็นความยินยอมตาม ม.16 (5) ดังคำพิพากษาฎีกาที่ 1779/2493,803/96 และ 1046-52/2496 ก็ได้ และถ้าผู้เช่าได้ให้ความยินยอมตาม ม. 16(5) แล้วภายหลังกลับใจจะชำระค่าเช่าให้แต่ฝ่ายผู้ให้เช่าไม่ยอมรับก็หาเป็นเหตุให้ความยินยอมที่ผู้เช่าให้ไว้นั้นกลายเป็นความประสงค์จะงดใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯไปได้ไม่ เมื่อข้อเท็จจริงในคดียังไม่ได้ความชัดแจ้งพอที่จะฟังว่าเป็นไปในทางใดทางหนึ่งเพราะศาลชั้นต้นสั่งงดพิจารณาเสียดังนี้ ศาลฎีกามีอำนาจให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาต่อไปแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีความ ฎีกาที่ 1779/2493 ฎีกาที่ 802/2496 ฎีกาที่ 1046-52/2496

โจทก์ฟ้งอว่าเมื่อประมาณ ๑๐ ปีผ่านมาแล้วจำเลยได้เช่าที่ดินบางส่วนของโฉนพที่ ๔๙๕๑ อำเภอบางรัก พระนคร ซึ่งเวลานี้เป็นกรรมสิทธิของโจทก์แล้วจำเลยปลูกเรือนอยู่ ได้ต่อสัญญาเช่ากันใหม่ตลอดมา ครั้งสุดท้ายทำเมื่อ ๑๗ ม.ค. ๙๔ มีกำหนดการเช่า ๒ ปี โดยจำเลยให้ความยินยอมไว้ว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า ๒ ปีจำเลยยอมเลิกกิจการเช่าและจะรื้อถอนไปภายใน ๖ เดือน และภายใน ๖ เดือนนี้ตกลงกันว่าจำเลยคงอยู่ในที่ดินในฐานะผู้อาศัย ครบกำหนดระยะเวลาการอาศัยแล้วจำเลยไม่ออก ขอให้ศาลบังคับ ฯลฯ จำเลยต่อสู้ว่าได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ เมื่อโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิจากเจ้าของเดิม โจทก์เรียกให้จำเลยทำสัญญาเช่าใหม่เพราะเปลี่ยนเจ้าของ ข้อความในสัญญาเช่าเป็นไปอย่างเดิมไม่มีข้อตกลงพิเศษ โจทก์หลอกลวงให้จำเลยหลงเชื่อลงนามในสัญญาเช่าอันมีข้อความพิเศษ ซึ่งโจทก์อาศัยมาเป็นเหตุฟ้องขับไล่ ข้อความเรื่องขอเลิกสัญญาเช่าและยินยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเป็นโมฆะ ฯลฯ ขอให้ยกฟ้อง วันชี้สองสถานโจทก์แถลงว่าโจทก์ฟ้องคดีนี้โดยอาศัยความยินยอมของจำเลย เมื่อครบกำหนดเช่าแล้วจำเลยส่งค่าเช่าจริง โจทก์ไม่รับโดยถือว่าในระยะต่อมาจำเลยอยู่ในฐานะผู้อาศัยตามข้อตกลงในสัญญาเช่า ซึ่งศาลเห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความพอวินิจฉัยแล้วให้งดสืบพยานทั้ง ๒ ฝ่าย แล้วฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยและสามีได้เช่าที่ดินโจทก์ปลูกเรือนอาศัยมากว่า ๑๐ ปี ความสัญญาเช่าเดิมก็ทำสัญญาเช่าใหม่ ครั้งสุดท้ายได้ทำสัญญาเช่าในสัญญาข้อ ๑. มีความว่า" ฯลฯ เมื่อสิ้นสัญญาเช่านี้ ผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่าและให้ความยินยอมไว้ว่าจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินที่เช่าภายในระยะเวลา ๖ เดือน ภายในกำหนดระยะหลังที่กล่าวนี้ คู่สัญญาตกลงกันว่า ผู้เช่าคงอยู่ในฐานะอาศัยไม่ต้องชำระค่าเช่า " ความยินยอมดังกล่าวนี้เป็นความยินยอมที่ผู้เช่าให้ไว้ล่วงหน้าฝ่ายเดียวในสัญญาเช่า เปิดโอกาศให้ผู้ให้เช่าเอาทรัพย์สินคืนหรือไม่แล้วแต่ใจของผู้ให้เช่านั้นมีลักษณะเป็นทำนองความตกลงที่จะงดใช้ พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า ฯขัดเจตนารมย์ของ ก.ม. เป็นโมฆะ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๗๖๙/๒๔๙๔ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นผู้เช่าในคดีนี้ได้เช่ามา ๑๐ ปี แล้วไม่ใช่เพิ่งเข้าไปอยู่ และไม่ใช้ทำสัญญาฉบับที่โจทก์ฟ้องเป็นครั้งแรกได้มีการเปลี่ยนตัวผู้ให้เช่า เหตุส่วนตัวของผู้ให้เช่าคนเก่ากับคนใหม่อาจไม่เหมือนกันคำว่า "ได้รับความยินยอมจากผู้เช่าตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ม.๑๖(๕) นั้นเป็นคำกว้าง รวมทั้งความยินยอมที่ให้ไว้เป็นสัญญาด้วย ความยินยอมแก่ผู้ให้เช่าใหม่เช่นในคดีนี้ อาจเป็นความประสงค์เพื่อจะงดใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ดังคำพิพากษาฎีกาที่ ศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์อ้างมาก็ได้ หรืออาจเป็นความยินยอมตาม ม.๑๖(๕) ดังคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๗๙/๒๔๙๓ที่ ๘๐๒/๒๔๙๖ และที่ ๑๐๔๖-๕๒/๒๔๙๖ ก็ได้ ถ้าผู้เช่าได้ให้ความยินยอมตาม ม. ๑๖(๕) แล้ว ภายหลังกลับใจและชำระค่าเช่าให้ แต่ฝ่ายผู้ให้เช่าไม่ยอมรับเช่นคดีนี้หาเป็นเหตุให้ความยินยอมที่ให้ไว้กลายเป็นความประสงค์จะงดใช้ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯไปได้ไม่ คดีนี้ข้อเท็จจริงยังไม่ได้ความชัดแจ้งเพราะศาลชั้นต้นสั่งงดพิจารณาเสีย จึงพิพากษายกคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาต่อไป แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปความ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1058/2498 นายณะรง ตันติเฉลิม โจทก์ นางพะเยีย แซ่ลิ้ม จำเลย