คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1448/2503

สัญญาเช่าเคหะมีข้อความว่า ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 2 เดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วย ว่า จะตกลงขายให้แก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ถ้าโจทก์ผู้ให้เช่าได้ปฏิบัติตามสัญญานี้แล้ว จำเลยเพิกเฉย ไม่จัดการอย่างใด ถือได้ว่าตอนนี้จำเลยเลือกเอาในทางไม่ซื้อที่ดินเป็นการยอมออกจากที่ดินตามที่ได้เคยตกลงกันไว้ในสัญญา ความยินยอมตามสัญญาข้อนี้ถือได้ว่า เป็นความยินยอมตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ. 2489 มาตรา 16 ข้อ 5 ไม่ใช่ความยินยอมที่ขัดหรือหลีกเหลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แต่อย่างใด โจทก์มีสิทธิให้จำเลยเลิกใช้ทรัพย์สินที่เช่านี้ได้ตามข้อสัญญา (ควรดูฎีกาที่ 1597/2494) (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 25/2503) แม้ว่าจะพ้นกำหนด 1 ปี ตามสัญญาเช่าเดิน แต่เมื่อโจทก์จำเลยยังเช่ากันอยู่ตราบใด ข้อความในสัญญาเช่าเดิมก็ยังคงใช้บังคับกันอยู่ได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินอยู่อาศัยมีกำหนด ๑ ปี ต่อมามีผู้มาขอซื้อที่ดิน โจทก์จึงมีหนังสือลงวันที่ ๒๘ พฤศจิกายน ๒๕๐๑ ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนไป เพราะสัญญาสิ้นอายุแล้ว และให้เวลาจำเลย ๒ เดือน เพื่อจำเลยจะมีโอกาสซื้อที่ดินนั้นได้ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า แต่จำเลยไม่จัดการอย่างใดจนพ้นกำหนดแล้ว จึงขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดิน จำเลยให้การว่า ได้เช่าที่ดินของโจทก์ปลูกเคหะอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ จำเลย ไม่ได้รับหนังสือลงวันที่ ๒๘ พฤศจิกายน ๒๕๐๑ ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานแล้วพิพากษายกฟ้องโดยเห็นว่า โจทก์เลิกการเช่าไม่ได้ เพราะความยินยอมของจำเลยเป็นคำมั่นให้ไว้ล่วงหน้า ไม่ใช่ความยินยอมตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มาตรา ๑๖ ข้อ ๕ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าข้อ ๗ ยอมให้ผู้เช่าซื้อทรัพย์สินนั้นได้ เมื่อผู้ให้เช่าแจ้งว่ามีผู้จะซื้อทรัพย์สินในราคานั้น ผู้เช่ามีโอกาสศตกลงซื้อไว้ ไม่ใช่การแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว เมื่อจำเลยผู้เช่าเพิกเฉย เท่ากับไม่ซื้อ จำเลยก็ต้องออกจากที่เช่าตามที่ตกลงกันไว้ ไม่ข้อต่อพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ พ.ศ. ๒๔๘๙ หรือความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใด ตามนัยฎีกาที่ ๑๕๙๗/๒๔๙๔ แต่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานเสีย จึงต้องฟังข้อเท็จจริงต่อไป ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาต่อไป แล้วพิพากษาใหม่ ศาลฎีกาได้พิจารณาโดยที่ประชุมใหญ่แล้ว สัญญาเช่าข้อ ๗ มีความว่า ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ใช้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร โจทก์ฟ้องอ้างว่า ได้มีหนังสือลงวันที่ ๒๘ พฤศจิกายน ๒๕๐๑ จึงจำเลยแจ้งว่า สัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว โจทก์จะขายที่ดินแก่นายทรวงราคา ๓๕,๐๐๐ บาท ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปโดยให้เวลาจำเลย ๒ เดือน อันเป็นการปฏิบัติตามสัญญาข้อ ๗ ดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยไม่จัดการอย่างไร ถ้าเป็นจริงดังนี้ โจทก์มีสิทธิให้จำเลยเลิกใช้ทรัพย์สินที่เช่านี้ได้ตามข้อสัญญาดังกล่าว ตามสัญญาข้อ ๗ นี้ เป็นเหตุการณ์อีก ตอนหนึ่งที่เกิดขึ้นในระหว่างที่มีสัญญาเช่าต่อกันแล้ว การที่จำเลยผู้เช่าเพิกเฉย ถือได้ว่าตอนนี้จำเลยเลือกเอาในทางไม่ซื้อที่ดินเป็นการยอมออกจากที่ดินตามที่ได้เคยตกลงกันไว้ในสัญญา ความยินยอมตามสัญญาข้อนี้ถือได้ว่า เป็นความยินยอมตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ. ๒๔๘๙ มาตรา ๑๖ ข้อ ๕ ไม่ใช่ความยินยอมที่ขัดหรือหลีกเหลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แต่อย่างใด ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าข้อ ๗ ไม่ใช้บังคับ เพราะการเช่าต่อมาเมื่อพ้นกำหนด ๑ ปี ถือว่า ไม่มีการเช่าต่อกัน นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อโจทก์ยังต้องให้จำเลยเช่าที่ดินอยู่ตราบใด สัญญาที่ว่านั้นก็ยังใช้บังคับอยู่ ตามนับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐ ซึ่งให้ถือว่า คู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไป ไม่มีกำหนดเวลา ศาลฎีกาพิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1448/2503 นางสาวบุญเรือน กาญจนโหติ โจทก์ นายชอบหน่วย แซ่เตียว จำเลย