คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1350/2508

การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 การเช่าจะต้องเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา 538 ก็จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ เท่านั้น มิได้เกี่ยวกับปัญหาที่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือไม่อย่างใด การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ แม้ผู้สุจริตก็จะดูหลักฐานแต่ทางทะเบียนอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องดูหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือด้วย ฉะนั้นการทำสัญญาเพิ่มค่าเช่านั้น แม้การเช่าเดิมจะได้จดทะเบียนไว้ ก็อาจนับว่าเป็นหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ซึ่งตามกฎหมายบัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้สามปีด้วย

คดีนี้ ศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาด โจทก์ยื่นคำร้องว่าา จำเลยได้เช่าที่ดินและตึก ๑๐ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๓,๕๐๐ บาท โดยจดทะเบียนต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาเปลี่ยนแปลงค่าเช่าเป็นเดือนละ ๖,๐๐๐ บาท โดยมิได้จดทะเบียน โจทก์ขอรับชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างรวมกับการเช่ารายอื่นเดือนละ ๘,๐๐๐ บาท เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์คัดค้าน ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ค่าเช่าที่แก้ไขเปลี่ยนแปลงนั้นบังคับกันได้ ไม่ต้องนำไปจดทะเบียนการเช่าเป็นบุคคลสิทธิ จึงให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๖,๐๐๐ บาท ตั้งแต่วันศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาด จนกว่าจะมีการส่งมอบสถานที่เช่าให้โจทก์ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า กฎหมายมิได้บังคับว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา ๕๓๘ การเช่าจะต้องเป็นโมฆะ กฎหมายบังคับแต่ว่า ถ้ามิได้ทำให้ถูกต้องตามมาตรา ๕๓๘ ก็จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้น มิได้เกี่ยววกับปัญหาที่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าหรือไม่ แต่เกี่ยวเฉพาะปัญหาที่ว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้หรือไม่ ดังนั้น การจดทะเบียนจึงมีประโยชน์ที่จะฟ้งอร้องให้บังคบคดีได้ตามกำหนดที่จดทะเบียนไว้ แม้จะเกิน ๓ ปี และการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น แม้ผู้สุจริตก็จะดูหลักฐานแต่ทางทะเบีนอย่างเดียวไม่ได้ จะต้องดูหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือด้วย และแม้การทำสัญญาเพิ่มค่าเช่าจาก ๓,๕๐๐ บาท เป็น ๖,๐๐๐ บาท จะมิใช่เป็นการแปลงหนี้ใหม่ตามกฎหมาย แต่สัญญาเพิ่มค่าเช่าจาก ๓,๕๐๐ บาทเป็น ๖,๐๐๐ บาทก็เป็นหลักฐานการเช่าที่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดซึ่งตามมาตรา ๕๓๘ บัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ๓ ปี การที่ปรากฏว่า เดิมการเช่ามีกำหนด ๑๐ ปี และเมื่อเช่ากันมาได้ ๖ ปี ๑ เดือนจึงทำสัญญาเพิ่มค่าเช่าจาก ๓,๕๐๐ บาทเป็น ๖,๐๐๐ บาท นับแต่ ๑ มกราคม ๒๕๐๓ เป็นต้นไป และก็ได้เช่ากันมาจนมกราคม ๒๕๐๖ จึงเป็นการแสดงว่า การที่ผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ก็ย่อมรับเป็นการเช่าต่อไปตามสัญญาเพิ่มค่าเช่า ดังนั้น การที่โจทก์เรียกร้องให้บังคับคดีนี้เมื่อ ๙ ตุลาคม ๒๕๐๖ ศาลย่อมบังคับคดีให้ได้ตามที่เพิ่มค่าเช่าขึ้น ฎีกาของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้ยกฎีกาเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1350/2508 หม่อมเจ้าจงกลนี วัฒนวงศ์ โจทก์ บริษัทเมโทรโปล จำกัด จำเลย