คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2512

ทำสัญญาเช่าห้องแถวสองชั้นฉบับแรกมีกำหนด 3 ปี ระหว่างอายุสัญญาเช่าได้ทำสัญญาอีก 1 ฉบับ โดยผู้ให้เช่ารับจะให้เช่าห้องดังกล่าวต่อจากสัญญาเช่าฉบับแรกอีก 9 ปี และผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้นประตูและทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้แล้ว สัญญาฉบับหลังย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องจากโจทก์มีกำหนด ๓ ปี ซึ่งครบกำหนดแล้ว โจทก์บอกล่วงหน้าให้จำเลยส่งห้องคืน จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ขอให้ขับไล่ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยต่อสู้ว่า หลังจากทำสัญญาเช่าฉบับท้ายฟ้องแล้ว ๑ เดือน โจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่าห้องพิพาทอีก ๑ ฉบับ มีเงื่อนไขว่า เมื่อหมดอายุสัญญาฉบับตามฟ้องแล้ว โจทก์จะให้จำเลยเช่าห้องพิพาทอีกครั้งละ ๓ ปี จนครบ ๑๒ ปี แต่จำเลยจะต้องให้เงินกินเปล่าแก่โจทก์ ๑๘,๐๐๐ บาท ทุก ๓ ปี และจำเลยจะต้องซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทด้านหลังเป็น ๓ ชั้น เทปูนพื้นชั้นล่าง และทำประตูเหล็กด้านหน้าด้วย จำเลยได้ซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขแห่งสัญญา และได้ให้เงินโจทก์ ๑๘,๐๐๐ บาทในวันทำสัญญาฉบับหลังเรียบร้อยแล้ว ฉะนั้น สัญญาเช่าท้ายฟ้องและสัญญาฉบับหลังจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการให้เช่าอีก ๑๒ ปี จำเลยไม่ได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่า จำเลยได้จ่ายเงินค่าซ่อมแซมต่อเติมห้องพิพาทตามเงื่อนไขไป ๕,๕๐๐ บาท รวมทั้งเงินกินเปล่าเป็นเงิน ๒๓,๕๐๐ บาท จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาเพิ่มเติมให้ทำสัญญาเช่าอีกครั้งละ ๓ ปีจนครบ ๑๒ ปี ถ้าไม่ปฏิบัติ ก็ให้คืนเงิน ๒๓,๕๐๐ บาท โจทก์ให้การปฏิเสธฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยนำสืบก่อน จำเลยนำสืบพยานได้ ๕ ปากแล้ว จะขอสืบพยานอีก ๒ ปาก เป็นพยานที่รู้เห็นเกี่ยวกับสัญญาฉบับหลัง ศาลชั้นต้นสั่งว่าจำเลยจะอ้างสิทธิอยู่ในห้องพิพาทได้ ก็ต้องอาศัยสัญญาเช่า การที่สัญญาว่าจะให้เช่าและรับเงินกินเปล่าไปแล้ว อาจกลับใจไม่ให้เช่าได้ จึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานต่อไป สั่งงด และถือว่าหมดพยานจำเลย จำเลยได้คัดค้านคำสั่งศาลชั้นต้นไว้แล้ว ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์ต่อไป เสร็จแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร และยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้สืบนายประจิตร นายพรพยานจำเลย ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดจนสิ้นกระแสความ แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฟ้องแย้งอ้างถึงการที่ได้ทำสัญญาฉบับหลังต่างหากจากสัญญาเช่าตามฟ้อง เป็นสัญญาที่โจทก์รับจะให้เช่าห้องพิพาทต่อจากสัญญาเช่าตามฟ้องอีก ๙ ปี จำเลยรับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้น ประตู และทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้ไปแล้ว เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ไม่มีบทบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน ฉะนั้น จำเลยจึงนำสืบพยานในการทำสัญญาที่จำเลยอ้างได้ ไม่ต้องห้ามอย่างใด พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 944/2512 นายสมาน อารีย์สมาน โจทก์ นายลี้เอี้ยงห่าว แซ่ลี้ จำเลย