คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 49/2513

สัญญาเช่าตึกมีกำหนดเวลาเช่าแน่นอนในอัตราค่าเช่าเดือนละ 3 เหรียญอเมริกัน แต่มีสัญญาข้อหนึ่งระบุว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว ถ้าผู้เช่ายังขืนอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญอเมริกัน เว้นแต่จะได้ทำสัญญาทำใหม่ สัญญาข้อนี้แสดงเจตนาของคู่สัญญาว่า ถ้าผู้เช่ายังขืนอยู่ต่อไป เป็นการอยู่โดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอม ผู้เช่าจะต้องเสียค่าเช่ามากกว่าค่าเช่าปกติที่ตกลงไว้ ค่าเช่านี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่กำหนดกันไว้ล่วงหน้า หาใช่เงื่อนไขการเช่าที่มีผลให้ผู้เช่าได้เช่าตึกต่อไปหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว โดยไม่มีกำหนดเวลาไม่ หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาได้ 8 วัน ผู้ให้เช่าก็ยื่นฟ้องขอให้ขับไล่ผู้เช่า ถือว่าผู้ให้เช่าทักท้วงไม่ยอมให้เช่าต่อไป ผู้ให้เช่าจึงมีอำนาจฟ้องได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าอีก

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นภริยา จำเลยที่ ๑ ได้ทำสัญญาเช่าตึกของโจทก์ มีกำหนด ๙ ปี ซึ่งครบกำหนดแล้ว จำเลยไม่ยอมออก ขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหาย จำเลยต่อสู้ว่า ห้องพิพาทกับห้องอื่นอีก ๘ ห้อง จำเลยออกเงินปลูกสร้างในที่ดินของโจทก์ยกให้เป็นสิทธิแก่โจทก์พร้อมกับเงินจำนวนหนึ่ง โดยโจทก์ตกลงสัญญาให้จำเลยเช่าห้องพิพาทจนตลอดชีวิตซึ่งได้ทำสัญญาเช่ากันระยะแรก ๙ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๓ เหรียญอเมริกัน สำหรับระยะต่อไปกำหนดค่าเช่าเดือนละ ๒๐ เหรียญอเมริกัน (๔๒๐ บาท) หรือแล้วแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่ แม้การเช่าระยะแรกจะสิ้น การเช่าระยะต่อไปก็ยังคงมีตลอดไป จำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์ยังมิได้บอกเลิกการเช่า และจำเลยเช่าอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย โจทก์จำเลยแถลงรับกันว่า ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๙ ปี นับแต่วันที่ ๑ เมษายน ๒๕๐๐ ตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้องโดยมิได้จดทะเบียน ครบกำหนดเช่าวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๐๙ และโจทก์ฟ้องเมื่อวันที่ ๘ เมษายน ๒๕๐๙ โดยมิได้บอกเลิกการเช่า ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๔๒๐ บาท นับแต่เดือน เมษายน ๒๕๐๙ จนกว่า จะออกจากห้องพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าข้อ ๑๑ มีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญานี้แล้ว ถ้าผู้เช่ายังขัดขืนอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าเดือนละ ๒๐ เหรียญอเมริกัน เว้นแต่จะได้ทำสัญญาใหม่" แปลความหมายได้ว่า คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าตามสัญญาข้อ ๑ แล้ว เมื่อผู้เช่าคือจำเลยยังไม่เลิกการเช่าและยังไม่ออกจากห้องเช่า ผู้เช่าจะต้องเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๒๐ เหรียญอเมริกัน เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่ คือจะได้ตกลงกันในเรื่องค่าเช่าและกำหนดเวลาเช่ากันต่อไป สัญญาข้อ ๑๑ จึงเป็นเงื่อนไขการเช่าที่กำหนดไว้ล่วงหน้า เมื่อโจทก์มิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาและจำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมา จึงถือว่าจำเลยได้เช่าห้องพิพาทโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า โจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ จึงยังไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษาแก้ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ขอให้ขับไล่จำเลย แต่ให้จำเลยชำระค่าเช่าแก่ โจทก์เดือนละ ๔๒๐ บาท ตามสัญญาข้อ ๑๑ นับแต่เดือน เมษายน ๒๕๐๙ เป็นต้นไป โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐ บัญญัติว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" คดีนี้คู่ความรับกันแล้วว่าครบกำหนดเช่าเมื่อวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๐๙ และโจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ ๘ เมษายน ๒๕๐๙ ซึ่งเป็นเวลาเพียง ๘ วันหลังจากครบกำหนดเช่า ต้องถือว่าโจทก์ผู้ให้เช่าได้ทักท้วงไม่ยอมให้เช่าต่อไปประการหนึ่งอีกประการหนึ่งตามสัญญาเช่าข้อ ๑๑ ใช้คำว่า "ถ้าผู้เช่ายังขืนอยู่ต่อไป ผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าเดือนละ ๒๐ เหรียญอเมริกัน เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่" นั้น แสดงเจตนาของคู่สัญญาชัดเจนว่า ถ้าจำเลยยังขืนอยู่ต่อไป เป็นการอยู่โดยโจทก์ไม่ยินยอมจำเลยจะต้องเสียค่าเช่าเดือนละ ๒๐ เหรียญอเมริกัน ซึ่งมากกว่าค่าเช่าปกติที่ตกลงไว้เดือนละ ๓ เหรียญอเมริกัน ค่าเช่านี้จึงเป็นเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่กำหนดกันไว้ล่วงหน้า หาใช่ค่าเช่าหรือเงื่อนไขการเช่าอย่างไรไม่ ความตอนท้ายของสัญญาข้อ ๑๑ ที่ว่า "เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่" นั้น ก็คือคู่สัญญาจะต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่นั่นเองจึงแปลความหมายดังศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไม่ได้ว่า เป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่ากันอีก พิพากษากลับให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 49/2513 หลวงวุฒิกร เนติสาร โจทก์ นายสุพล สมานุกร ที่ 1 นางเง็ก สมานุกร ที่ 2 จำเลย