คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1101/2518

ท.เป็นเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทซึ่งจำนองไว้แก่ ช. จำเลยรู้ดีว่า ช. กับ ท. กำลังเป็นความกันอยู่และศาลได้พิพากษาให้ ท.ไถ่ถอนจำนองที่ดินและตึกพิพาท ควรจะรู้แล้วว่าหาก ท.ไม่จัดการไถ่ถอนที่ดินและตึกพิพาทอาจจะต้องถูกยึดขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้จำนองแก่ ช. จำเลยก็ยังทำสัญญาเช่าตึกพิพาทกับ ท. มีกำหนด 8 ปี โดยจดทะเบียนซึ่งควรรู้ไดว่าจะก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ตึกพิพาทในเมื่อ ท.ไม่สามารถชำระหนี้จำนองและอาจมีการขายทอดตลาดซึ่งย่อมทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบ ครั้นเมื่อ ท.ไม่ชำระหนี้จำนอง ศาลจึงบังคับคดียึดที่ดินและตึกพิพาทขายทอดตลาด โจทก์เป็นผู้ซื้อได้โดยไม่รู้ว่าตึกพิพาทมีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ พฤติการณ์ของ ท.กับจำเลยถือได้ว่า ท.กับจำเลยสมยอมกันทำสัญญาเช่าตึกพิพาทโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้บุคคลที่อาจประมูลซื้อตึกพิพาทในภายหลังเสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉล แม้โจทก์จะประมูลซื้อตึกพิพาทในภายหลัง ก็ถือได้ว่าเป็นเจ้าหนี้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 237 สัญญาเช่านั้นจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายได้ จำเลยให้การแต่เพียงว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่ได้บรรยายว่าเคลือบคลุมอย่างไร เป็นคำให้การที่ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ.มาตรา 177 จำเลยโต้แย้งขึ้นมาในชั้นแก้ฎีกา จึงไม่เป็นประเด็นต้องวินิจฉัย

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดที่ ๕๖๘๕ พร้อมด้วยตึกแถวที่ปลูกสร้างบนที่ดินนี้ได้จากการขายทอดตลาดของศาล เมื่อโจทก์จะเข้าอยู่ในตึกแถว ปรากฏว่าจำเลยเข้าอยู่ค้าขายในตึกแถวนั้น โจทก์ให้ออกไป จำเลยเพิกเฉยอ้างจดทะเบียนการเช่ากับนายทวี จิตระกูล (เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม) มีกำหนด ๘ ปี ทั้งจำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาแล้ว จึงขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถว และให้ชำระค่าเสียหายจากวันฟ้องจนกว่าจะออกจากที่ดินและตึกแถว จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวกับนายทวี จิตระกูล จดทะเบียนโดยชอบด้วยกฎหมายมีกำหนด ๘ ปี ในขณะที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายทวี โจทก์เข้าประมูลซื้อทรัพย์รายนี้โดยทราบดีถึงสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายทวี โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยผิดสัญญาเช่า โจทก์ไม่เคยเรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเองไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวตามฟ้อง และให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากตึกแถว จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ ๒๙ มกราคม ๒๕๐๘ นายทวี จิตระกูล เป็นโจทก์ฟ้องนายชุณห์สี อโนดาต เป็นจำเลยต่อศาลจังหวัดนครสวรรค์ ขอให้นายชุณห์สีรับการไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดที่ ๕๖๘๕ พร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ตึกพิพาทคดีนี้) นายชุณห์สีให้การและฟ้องแย้งนายทวีโดยขอบังคับให้นายทวีไถ่ถอนจำนอง ศาลจังหวัดนครสวรรค์พิพากษาให้ยกฟ้องนายทวีและยกฟ้องแย้งนายชุณห์สี นายทวีและนายชุณห์สีอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้นายชุณห์สีรับไถ่ถอนการจำนองจากนายทวี นายชุณห์สีฎีกา ศาลฎีกาพิพากษาให้นายทวีชำระต้นเงิน ๙๕,๐๐๐ บาทกับดอกเบี้ย ถ้าไม่ชำระให้ยึดทรัพย์จำนองขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ให้นายชุณห์สี นายทวีไม่ปฏิบัติตามคำบังคับ ศาลจังหวัดนครสวรรค์จึงออกหมายบังคับคดียึดที่โฉนดที่ ๕๖๘๕ พร้อมตึกพิพาทขายทอดตลาด โจทก์และนายไพบูลย์ ทวีชัยการ เป็นผู้ซื้อได้ เมื่อโจทก์ซื้อตึกพิพาทแล้ว ปรากฏว่าจำเลยเช่าตึกพิพาทนี้นายทวี จิตระกูล มีกำหนด ๘ ปี โดยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าแล้วตั้งแต่วันที่ ๒๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๑ ปัญหาว่า จำเลยกับนายทวี จิตระกูล ทำสัญญาเช่ากันเป็นการฉ้อฉล โจทก์ซึ่งซื้อตึกพิพาทได้จากการขายทอดตลาดของศาลหรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าตึกพิพาทระหว่างจำเลยกับนายทวีทำกันไว้หลังจากศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้นายทวี จิตระกูล ไถ่ถอนการจำนองที่ดินและตึกพิพาทจากนายชุณห์สี อโนดาต ประมาณ ๘ เดือนเศษ และก่อนศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ให้นายทวี จิตระกูล ชำระหนี้จำนองแก่นายชุณห์สี ๒๐ วัน ทั้งจำเลยเองเบิกความรับว่า ก่อนทำสัญญาเช่า จำเลยรู้เรื่องนายทวีเป็นความกับนายชุณห์สีผู้รับจำนองที่ดินและตึกพิพาท ฉะนั้นจึงเห็นได้แล้วว่า นายทวีและจำเลยต่างรู้ดีว่าตึกพิพาทที่เช่ากันนี้เป็นทรัพย์ที่นายทวีผู้ให้เช่ากำลังเป็นความกันอยู่ และรู้ดีว่าขณะทำสัญญาเช่านั้น ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้นายทวีไถ่ถอนที่ดินและตึกพิพาทจำนองจากนายชุณห์สี และมีเหตุควรรู้ว่าหากนายทวีไม่จัดการไม่ไถ่ถอนการจำนองแล้ว ที่ดินและตึกพิพาทอาจจะต้องถูกยึดขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้จำนองแก่นายชุณห์สี ดังนั้น การที่นายทวีและจำเลยทำสัญญาเช่าตึกพิพาทย่อมมีเหตุควรรู้ได้ว่าจะก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ตึกพิพาทในเมื่อนายทวีไม่สามารถชำระหนี้จำนองนี้ได้ และอาจมีการขายทอดตลาดไปยังบุคคลอื่น ย่อมทำให้ผู้เช่าตึกพิพาทเสียเปรียบ ที่โจทก์อ้างว่าเมื่อทำการประมูลซื้อที่ดินและตึกพิพาทนั้น โจทก์ไม่ทราบว่ามีสัญญาเช่าตึกพิพาทนั้น รับฟังได้ พฤติการณ์ต่าง ๆ ดังกล่าวมาฟังได้ว่า นายทวีจำเลยสมยอมกันทำสัญญาเช่าตึกพิพาทโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้บุคคลที่อาจประมูลซื้อตึกพิพาทในภายหลังเสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉล แม้โจทก์จะประมูลซื้อตึกพิพาทในภายหลังก็ถือได้ว่าเป็นเจ้าหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๓๗ สัญญาเช่าตึกพิพาทระหว่างนายทวีกับจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ การที่จำเลยเข้าอยู่ในตึกพิพาทจึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ข้อที่จำเลยโต้แย้งในชั้นแก้ฎีกาว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ศาลฎีกาเห็นว่าจำเลยให้การแต่เพียงว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ไม่ได้บรรยายว่าเคลือบคลุมอย่างไร เป็นคำให้การที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๗ จึงไม่เป็นประเด็นต้องวินิจฉัย พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1101/2518 นางลินจง ชัยประดิษฐ โจทก์ นายเปรมปรี จิตราทร ล.