คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 187/2519

บันทึกการหักหนี้และโอนกรรมสิทธิ์ห้องแถวพิพาทตีใช้หนี้เงินกู้เป็นสัญญาชำระะหนี้โดยการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ เข้าลักษณะนิติกรรมที่จะต้องอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 เมื่อมิได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ การโอนจึงถือว่าไม่บริบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในห้องแถวพิพาทยังเป็นของจำเลย โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจึงนำยึดห้องแถวพิพาทได้

โจทก์ทั้ง ๑๐ สำนวนฟ้องมีใจความทำนองเดียวกันว่าจำเลยทั้งสิบต่างทำสัญญาเช่าห้องโจทก์คนละ ๑ ห้อง มีกำหนด ๓ ปี และมีเงื่อนไขในสัญญาว่าหากห้องเช่าเหล่านี้เกิดอัคคีภัยขึ้นสัญญาเช่าเป็นอันระงับกันทันที ต่อมาเมื่อยังไม่ครบกำหนดเวลาเช่าได้เกิดอัคคีภัยขึ้นที่ห้องทั้ง ๑๐ ห้องดังกล่าว สัญญาเช่าจึงเป็นอันระงับไปตามข้อสัญญา โจทก์แจ้งให้จำเลยออกไป แต่จำเลยต่างเพิกเฉยและได้ซ่อมแซมห้องเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องซึ่งจำเลยแต่ละคนเช่า และให้จำเลยแต่ละคนใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ ๘๐ บาท จนกว่าจะออกไป จำเลยทั้ง ๑๐ สำนวนให้การทำนองเดียวกันว่า อัคคีภัยตามสัญญาเช่านั้น คู่สัญญามีเจตนาหมายถึงอัคคีภัยที่เกิดขึ้นกับห้องเช่าจนเป็นเหตุให้สูญสลาย หรือชำรุดใช้ประโยชน์ในห้องเช่าไม่ได้ แต่อัคคีภัยที่เกิดขึ้นตามฟ้องทำให้ห้องเช่าแต่ละห้องได้รับความเสียหายเล็กน้อย ผู้เช่าแต่ละคนยังคงใช้ห้องเช่านั้นโดยปกติสุข ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบคนและบริวารออกไปจากห้องพิพาท ให้จำเลยแต่ละคนใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ ๘๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากห้องพิพาท จำเลยทั้งสิบสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสิบสำนวนฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปรากฏว่าหลังคาและเพดานห้องเช่าทั้งสิบห้องถูกไฟไหม้หมด เว้นแต่เพดานห้องเลขที่ ๒๔๔ ที่นายเปงกี แซ่ตั้ง จำเลยเช่าถูกไฟไหม้ไปครึ่งห้อง นอกจากนี้ไฟได้ไหม้ฝาห้องเช่าชั้นบนแต่ละห้องเสียหายเป็นส่วนมาก ส่วนชั้นล่างไฟได้ไหม้ห้องครัว ฝา และบันไดหมดบางห้อง และบางห้องไฟไหม้เกรียงจนจำเลยแต่ละคนต้องใช้สังกะสีมุงหลังคาและซ่อมแซมห้องเช่าเพื่อป้องกันฝนตกลงมาเปียก จึงใช้เป็นที่อยู่อาศัยต่อไปได้ เช่นนี้ ศาลฎีกาเห็นว่าความเสียหายที่เกิดขึ้นแก่ห้องเช่าดังกล่าวถึงขนาดที่เรียกว่าห้องเช่าเกิดอัคคีภัยแล้วตามสัญญา มิใช่อัคคีภัยที่เกิดขึ้นเพียงเล็กน้อยอันจะถือว่าเป็นเพียงส่วนหนึ่งส่วนใดของห้องเช่าดังที่จำเลยอ้าง ฉะนั้น สัญญาเช่าจึงเป็นอันระงับไปตามสัญญาข้อ ๖ เมื่อสัญญาเช่าระงับไปแล้ว แม้จำเลยแต่ละคนจะซ่อมแซมห้องเช่าใช้เป็นที่อยู่อาศัยต่อมาอีก ก็หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละคนกลับมีผลบังคับต่อไปไม่ ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 187/2519 นายจอย อยู่สุข โจทก์ นางอารีย์ สุนทรเวสน์ โดยนายบุญเย็น สุนทรเวสน์ ผู้รับมอบอำนาจ ผู้ร้อง นายวิสิทธิ์ วุฒิวานิชย์ ที่ 1 กับพวกรวม 2 คน ล.