คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 709/2521

จำเลยทำสัญญาเช่าตลาดสดจากโจทก์โดยมีข้อสัญญาว่า จำเลยผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้ในอัตราเดือนละ 30 เปอร์เซนต์ ของเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่ายในกรณีที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการเก็บค่าเช่าเอง หรือในกรณีที่มีการให้ประมูลเช่าช่วงไป นอกจากนั้นหากจำเลยให้มีประมูลไปบางส่วนและดำเนินการเองบางส่วนรายได้ของจำเลยในส่วนนี้ก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขทีต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เช่นเดียวกัน ดังนี้ ตามข้อสัญญาดังกล่าวจำเลยผู้เช่าจึงต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราเดือนละ 30 เปอร์เซนต์ของเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่ายไม่ว่ากรณีจำเลยผู้เช่าเก็บค่าเช่าเองหรือกรณีจำเลยผู้เช่าให้ประมูลเข่าช่วงไปทั้งหมดหรือบางส่วนไม่ใช่ชำระค่าเช่าเพียงอัตราร้อยละ 30 ของจำนวนเงินที่บุคคลอื่นประมูลเช่าช่วงไป หากจำนวนเงินที่ประมูลเช่าช่วงนั้นต่ำกว่ารายได้ทั้งหมดของตลาดที่แท้จริง ในเมมื่อคดีฟังได้ว่าเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดได้รับมากกว่าค่าเช่าที่จำเลยให้ผู้อื่นประมูลเช่าช่วงไป แต่จำเลยกลับชำระค่าเช่าให้โจทก์เพียงร้อยละ 30 ของจำนวนเงินค่าเช่าที่ได้จากการประมูลเช่าช่วงดังกล่าว ย่อมถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตลาดของโจทก์ ตกลงค่าเช่าในระยะ ๕ ปีแรก เดือนละ ๒,๕๐๐ บาท ระยะ ๒๕ ปีหลังเดือนละร้อยละ ๓๐ ของเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่ายในกรณีที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการเก็บค่าเช่าเองหรือในกรณีที่มีการให้ประมูลเช่าช่วงไป หากจำเลยให้มีการประมูลบางส่วน และดำเนินการเองบางส่วนรายได้ของจำเลยในส่วนนี้ก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขทีต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเช่นเดียวกัน จำเลยเข้าดำเนินการและชำระค่าเช่าให้โจทก์ในระยะ ๕ ปีกแรก เดือนละ ๒,๕๐๐ บาท ถูกต้อง แต่เมื่อพ้น ๕ ปีแล้วนับแต่วันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๑๓ เป็นต้นมา จำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราร้อยละ ๓๐ ของเงินรายรับอันแท้จริงที่เก็บได้จากผู้ใช้ตลาดเดือนละไม่ต่ำกว่า ๔๐,๐๐๐ บาท โดยจำเลยชำระเงินให้โจทก์ต่ำกว่ารายรับ ทั้งไม่บอกกล่าวให้โจทก์ทราบเมื่อจะทำการประมูล ไม่ยอมให้โจทก์ตรวจสอบรายได้ โจทก์บอกกล่าวให้บัญญัติตามสัญญา จำเลยเพิกเฉย และยังเก็บผลประโยชน์จากตลาดโดยไม่มีอำนาจเป็นการละเมิด ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบตลาดแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างพร้อมด้วยดอกเบี้ยและค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า จำเลยชำระค่าเช่าครบถ้วน โดยจำเลยทำสัญญาให้ผู้มีชื่อเช่าช่วงค่าเช่าเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท และได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ร้อยละ ๓๐ เป็นเงินเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท ตลอดมา จนกระทั่งวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๑๔ เป็นต้นมาจนถึงวันฟ้อง จำเลยจึงเก็บผลประโยชน์จากตลาดเองและได้ชำระค่าเช่าร้อยละ ๓๐ ของรายได้ทุกเดือนตลอดมา เว้นแต่ค่าเช่าเดือนมิถุนายน ๒๕๑๕ และเดือนกรกฎาคม ๒๕๑๕ จำเลยยังมิได้ชำระแก่โจทก์จริงเพราะเกี่ยวกับงประมาณรายจ่ายประจำปีของจำเลยหมวดลง แต่ก็ได้ตั้งงบประมาณรายจ่ายใหม่แล้ว จำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบตลาดแก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง ให้จำเลยจดทะเบียนเลิกสัญญาว่า หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างพร้อมดอกเบี้ยและให้จำเลยชำระค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยจนกว่าจะส่งมอบตลาดดังกล่าวคืนแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าข้อ ๓ ข. ระบุว่า "ในระยะยี่สิบห้าปีหลังผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้ในอัตราเดือนละ ๓๐ เปอร์เซนต์ของเงินรายได้ทั้งหมดของตลาด โดยไม่หักค่าใช้จ่าย ในกรณีที่เทศบาลเป็นผู้ดำเนินการเก็บค่าเช่าเอง หรือในกรณีที่มีการให้ประมูลเช่าช่วงไป นอกจากนั้นหากเทศบาลให้มีการประมูลไปบางส่วนและดำเนินการเองบางส่วน รายได้ของเทศบาลในส่วนนี้ก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเช่นเดียวกัน" ดังนี้ ตามข้อสัญญาดังกล่าวเห็นได้ว่า ในระยะยี่สิบห้าปีหลังคู่สัญญาตกลงกันไว้ชัดแจ้งว่า จำเลยผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าอัตราเดือนละ ๓๐ เปอร์เซนต์ของรายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่าย ไม่ว่ากรณีจำเลยผู้เช่าเก็บค่าเช่าเองหรือกรณีจำเลยผู้เช่าให้ประมูลเช่าช่วงไปทั้งหมดหรือบางส่วน ไม่ใช่ชำระค่าเช่นเพียงอัตราร้อยละ ๓๐ ของจำนวนเงินที่บุคคลอื่นประมูลเช่าช่วงไป หากจำนวนเงินที่ประมูลเช่าช่วงนั้นต่ำกว่ารายได้ทั้งหมดของตลาดที่แท้จริง เมื่อปรากฏว่าในปี พ.ศ. ๒๕๑๓ นางสีเกาะ ใบมีเต็น ประมูลเช่าช่วงตลาดเสาธงทอง ได้โดยให้ค่าเช่าเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาทแก่จำเลย เงินจำนวน ๑๐,๐๐๐ บาท ไม่ใช่รายได้ทั้งหมดของตลาดโดยไม่หักค่าใช้จ่ายตามข้อสัญญา น่าเชื่อตามที่โจทก์นำสืบว่าเงินรายได้ทั้งหมดของตลาดเสาธงทองได้รับมากกว่า ๑๐,๐๐๐ บาท ดังนั้น การที่จำเลยชำระค่าเช่าร้อยละ ๓๐ ของจำนวนเงิน ๑๐,๐๐๐ บาท คือเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท นั้น ถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนปัญหาเรื่องค่าเสียหาย โจทก์นำสืบว่า ในปี พ.ศ. ๒๕๐๘ นางสุจินต์ ลิ่มจุฬารัตน์ ประมูลเช่าช่วงตลาดเสาธงทองได้ในราคาค่าเช่าเดือนละ ๒๘,๒๕๙ บาท ตลาดเสาธงทองของโจทก์เจริญขึ้นอย่างมากเรื่อย ๆ เมื่อ พ.ศ. ๒๕๑๕ เก็บค่าเช่าตลาดเสาธงทองได้เดือนละ ๔๐,๐๐๐ บาทเศษ และจำเลยนำสืบว่าในปี พ.ศ. ๒๕๑๗ นายประเสริฐ เลิศพยับ ประมูลเช่าตลาดเสาธงทอง ให้ค่าเช่าเดือนละ ๔๓,๕๗๕ บาท ๗๕ สตางค์ อนึง เอกสารหมาย จ. ๒๕ ก็แสดงว่า การประมูลให้เช่าตลาดเสาธงทองกระทำกันมิชอบ ทำให้โจทก์ขาดรายได้จำนวนมาก เมื่อพิจารณาประกอบกันแล้ว น่าเชื่อว่าตั้งแต่เดือนตุลาคม พ.ศ. ๒๕๑๓ ตลอดมา ตลาดเสาธงทองมีรายได้ทั้งหมดเฉลี่ยเป็นค่าเช่าเดือนละ ๓๕,๐๐๐ บาท ดังศาลอุทธรณ์วินิจฉัย จำเลยต้องรับผิดในค่าเสียหายจำนวนดังกล่าว คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา ๑,๐๐๐ บาทแทนโจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 709/2521 วัดเสาธงทอง โจทก์ เทศบาลเมืองนครศรีธรรมราช จำเลย