คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2351/2525

บ้านพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินของวัด โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันโดยไม่มีเจตนาจะรื้อถอนออกไปจากที่ดิน จึงเป็นการซื้อขายบ้านพิพาทอย่างอสังหาริมทรัพย์ แม้ในสัญญาซื้อขายบ้านพิพาทข้อ 3 จะระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนการซื้อขายตามกำหนดในข้อ 1 แต่ในข้อ 1 ก็ไม่มีข้อความว่าจะไปจดทะเบียนกันที่ไหนเมื่อใด ทั้งขณะทำสัญญาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมี ข้อตกลงจะไปจดทะเบียนหรือกำหนดวันจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง และหลังจากทำสัญญาแล้วก็ไม่ ปรากฏว่าโจทก์เคยเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านพิพาทให้โจทก์ จึงเห็นได้ว่าเจตนาที่แท้จริงของ โจทก์จำเลยประสงค์ให้การซื้อขายบ้านพิพาทเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จำเลยได้รับชำระราคาค่าบ้านจากโจทก์ครบถ้วน และโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ทันที เมื่อการซื้อขาย ดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทยังเป็นของจำเลย จำเลยตกลงซื้อบ้านพิพาทคืนและเช่าบ้านจากโจทก์ ก็โดยเข้าใจว่ากรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทเป็นของโจทก์ แต่เมื่อการซื้อขายบ้านพิพาทเป็นโมฆะและบ้านพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตลอดมาโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อบ้านที่ปลูกอยู่ในที่ดินของวัดจากจำเลย จำเลยได้สละสิทธิครอบครองมอบให้โจทก์เข้าครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของตั้งแต่วันซื้อขาย ต่อมาโจทก์ก็ได้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าบ้านดังกล่าวและมีข้อสัญญาว่าโจทก์ยอมให้จำเลยซื้อคืน จำเลยค้างชำระค่าเช่าและไม่ชำระค่าซื้อบ้านภายในกำหนด โจทก์จึงบอกเลิกการเช่า ขอให้บังคับให้จำเลยและบริวารออกไปจากบ้านดังกล่าว ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง และใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท จำเลยไม่เคยสละสิทธิให้โจทก์เข้าครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของเพราะการซื้อขายเป็นโมฆะกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทยังเป็นของจำเลย จำเลยไม่ต้องชำระค่าเช่าแก่โจทก์การบอกเลิกการเช่ามิชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นแล้วให้จำเลยเป็นฝ่ายนำสืบก่อน ก่อนสืบพยานจำเลยแถลงยอมรับตามเอกสารท้ายฟ้อง และไม่ติดใจสืบพยาน ขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดข้อกฎหมายว่าสัญญาซื้อขายบ้านพิพาทมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะโจทก์ไม่มีสิทธินำบ้านพิพาทให้เช่า และโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยมิชอบ ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทยังเป็นของจำเลย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่เป้นโมฆะ จำเลยมอบสิทธิครอบครองให้โจทก์แล้ว โจทก์มีอำนาจนำบ้านให้จำเลยเช่าได้ โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้วพิพากษากลับให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านพิพาท ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง และใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่จะวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยมีว่า สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่าบ้านพิพาทปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของวัดคาทอลิคจันทบุรี โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันโดยไม่มีเจตนาจะรื้อถอนบ้านพิพาทออกไปจากที่ดิน จึงเป็นการซื้อขายบ้านพิพาทอย่างอสังหาริมทรัพย์ ฟ้องโจทก์กล่าวอ้างว่าเมื่อทำหนังสือสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.๓ แล้ว จำเลยสละสิทธิให้โจทก์เข้าครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของตั้งแต่วันซื้อขายตลอดมาจนถึงปัจจุบัน ต่อมาโจทก์ตกลงยอมให้จำเลยซื้อบ้านพิพาทคืนได้ดังเอกสารหมาย จ.๔ แสดงว่าจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทให้โจทก์ทันทีที่ซื้อขายกัน การซื้อขายบ้านพิพาทจึงเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ข้อที่โจทก์แก้ฎีกาว่าเอกสารหมาย จ.๓ เป็นเพียงหนังสือสัญญาจะซื้อขายบ้านพิพาทนั้น เห็นว่าแม้ข้อ ๓ ในหนังสือสัญญาเอกสารหมาย จ.๓ จะระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนรับซื้อรับขายตามกำหนดในข้อ ๑ แต่ในข้อ ๑ ก็ไม่มีข้อความว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนกันที่ไหนเมื่อใด ทั้งขณะทำสัญญาซื้อขายก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนหรือกำหนดวันจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลังและหลังจากทำหนังสือสัญญาเอกสารหมาย จ.๓ แล้วก็ไม่ปรากฏว่า โจทก์เคยเรียกร้องหรือบอกกล่าวหรือฟ้องร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทให้โจทก์แต่อย่างใด เห็นได้ว่าเจตนาที่แท้จริงของโจทก์จำเลยประสงค์ให้การซื้อขายบ้านพิพาทเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยจำเลยได้รับชำระราคาค่าบ้านจากโจทก์ครบถ้วน และจำเลยโอนกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทให้โจทก์ทันที การซื้อขายดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทจึงยังเป็นของจำเลย จำเลยฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยตามสัญญาเช่าเห็นว่าจำเลยตกลงซื้อบ้านพิพาทคืนและเช่าบ้านจากโจทก์ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.๔ ก็โดยเข้าใจว่ากรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทเป็นของโจทก์ แต่เมื่อการซื้อขายบ้านพิพาทตามเอกสารหมาย จ.๓ เป็นโมฆะและบ้านพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยเองตลอดมาเช่นนี้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นเรื่องค่าเช่าและค่าเสียหายต่อไป พิพากษากลับเป็นว่าให้ยกฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2351/2525 นายบุญเรือง วิศพรรณ์ ฯ โจทก์ นายเฉื่อย รัตนชาติ จำเลย