คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2853/2525

จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินทำสัญญาให้เช่าที่ดินพิพาทแก่ป. และทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ในขณะที่สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดเวลาเช่า ในสัญญาเช่ามีข้อความว่าถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญา ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใดเพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควรนั้นการที่จำเลยกล่าวอ้างว่าโจทก์ได้ใช้อุบายหลอกลวงจำเลยด้วยการนำเอาความเท็จมาแจ้งแก่จำเลยว่าผู้เช่ายินยอมให้ขายที่ดินพิพาทได้นั้น แม้จะเป็นความจริงก็มิใช่กลฉ้อฉลอันถึงขนาดที่จะทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 122. เพราะตามสัญญาเช่านั้นเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าที่จะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่า จำเลยตกลงขายให้ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด หาใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องแจ้งแก่จำเลยไม่

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินมีโฉนดแก่โจทก์ โดยได้รับเงินมัดจำไปส่วนหนึ่งแล้ว ต่อมาจำเลยผิดนัดไม่ไปรับเงินค่าที่ดินที่เหลือ และจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา ขอให้จำเลยรับชำระค่าที่ดินที่เหลือและจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทจำเลยทำสัญญาให้นายประเสริฐเช่าโดยมีข้อตกลงว่า หากจำเลยจะขายที่ดินพิพาทต้องแจ้งให้นายประเสริฐทราบก่อนเพื่อนายประเสริฐจะได้เข้าซื้อเสียเองหรือจัดหาคนอื่นมาซื้อ โจทก์ได้ใช้อุบายหลอกลวงจำเลยด้วยการนำเอาความเท็จมาแจ้งแก่จำเลยว่า นายประเสริฐยินยอมให้ขายที่ดินพิพาทได้จำเลยหลงเชื่อจึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ สัญญาจึงเกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของโจทก์ ตกเป็นโมฆียะ จำเลยได้มอบให้ทนายมีหนังสือบอกล้างแล้ว ขอให้ยกฟ้องโจทก์และเพิกถอนสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้ใช้อุบายหลอกลวง สัญญาจึงสมบูรณ์ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์พร้อมกับรับเงินค่าที่ดินที่เหลือ หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียน ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาโดยให้โจทก์นำเงินค่าที่ดินที่เหลือมาวางศาล ให้ยกฟ้องแย้ง จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาเรื่องสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเกิดขึ้นเพราะกลฉ้อฉลของโจทก์หรือไม่นั้น ได้ความว่าขณะโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกันนั้น จำเลยให้นายประเสริฐ เจริญสุข เช่าที่ดินพิพาทยังไม่ครบกำหนดเวลาเช่าสัญญาเช่าข้อ 6 มีข้อความว่าถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือนและผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใดเพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ศาลฎีกาเห็นว่าการที่จำเลยกล่าวอ้างว่าโจทก์ได้ใช้อุบายหลอกลวงจำเลยด้วยการนำเอาความเท็จมาแจ้งแก่จำเลยว่าผู้เช่ายินยอมให้ขายที่ดินพิพาทได้นั้น แม้จะเป็นความจริงก็มิใช่กลฉ้อฉลอันถึงขนาดที่จะทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 122 เพราะตามสัญญาเช่านั้นเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าที่จะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่าจำเลยจะตกลงขายให้ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด หาใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องแจ้งแก่จำเลยไม่จึงไม่จำต้องวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้ใช้อุบายหลอกลวงจำเลยจริงหรือไม่ จำเลยไม่มีสิทธิบอกล้างสัญญาแต่อย่างใด ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยกับศาลล่างทั้งสองในผลแห่งคดีที่พิพากษาให้โจทก์ชนะคดี พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2853/2525 นางอุไร เจริญสุข โจทก์ นางสาวจุไรลักษณ์ เทียมเมธ จำเลย