คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 933/2496

สัญญาเช่ามีเงื่อนไขข้อหนึ่งว่าถ้าสถานที่เช่าหรือสิ่งของที่อยู่ในสถานที่เช่าถูกอายัติหรือถูกยึดตามคำสั่งของศาลก็ดี ฯลฯ ในกรณีใดกรณีหนึ่งดังว่ามานี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้ายึดปกครองสถานที่เช่าได้ทันที และจัดการต่อไปตามที่ เห็นสมควร ฯลฯ ข้อความดังนี้เป็นอันชัดว่า ผู้เช่าได้สัญญาเลิกใช้และรับประโยชน์ในสถานที่เช่านั่นเอง เท่ากับ เป็นเงื่อนไขให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เมื่อมีการถูกอายัติตามเงื่อนไขดังกล่าว ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตาม เงื่อนไขนั้นได้. ป.พ.พ.มาตรา 545 ที่บัญญัติให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงนั้น เป็นแต่เรื่องให้รับผิดตามหน้าที่ของ ผู้เช่า กฎหมายมิได้บังคับให้ผู้เช่าต้องรับผิดต่อผู้เช่าช่วงอย่างใดไม่ อีกนัยหนึ่งผู้เช่าช่วงแม้จะเป็นไปโดยชอบ ก็หา อาจกลายมาเป็นผู้เช่าอีกคนหนึ่งไม่. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คู่สัญญาก็ตกลงกันเป็นหนังสือเพิกถอนสัญ ญาเช่านั้น เพราะเป็นสัญยาที่ตกลงกันระหว่างบุคคลเป็นบุคคลสิทธิคู่กรณีย่อมตกลงเลิกสัญญาเช่าเมื่อใด ๆ ก็ได้ โดยไม่ต้องจดทะเบียน

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ - ๒ ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามโฉนดเลขที่ ๑๖๘๑ ไปจากโจทก์ตามสัญญาลงวันที่ ๑๖ มิถุนายน ๒๔๙๐ เพื่อปลูกสร้างโกดังไว้ในสินค้า มีกำหนดเวลา ๑๐ ปี กรรมสิทธิในสิ่งปลูกสร้างและเครื่องประกอบให้ตก เป็นของโจทก์ทันที กับถ้าสถานที่เช่าหรือสิ่งของที่อยู่ในสถานที่เช่าต้องถูกอายัติหรือถูกยึดตามคำสั่งศาลก็ดี ฯลฯ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่า เข้ายึดถือปกครองสถานที่เช่าได้ทันที ให้จัดการต่อไปตามที่เห็นควร บัดนี้จำเลยที่ ๑ -๒ เอาที่ดินที่เช่าไปให้บริษัทเจ้าพระยา จำเลยที่ ๓ เช่าช่วงปลูกโกดังและเวลานี้สิ่งปลูกสร้างที่จำเลย ที่ ๓ ปลูกขึ้นในที่ดินที่จำเลยที่ ๑ - ๒ เช่าไป ก็ถูกศาลสั่งห้ามโอนเท่ากับเป็นการอายัติตามกฎหมาย ฯลฯ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๑ - ๒ ครบกำหนดการบอกกล่าวแล้ว ขอให้ศาลขับไล่ จำเลยที่ ๑ - ๒ ต่อสู้ว่าจำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยที่ ๓ ให้การว่า เช่าช่วงที่ดินจากจำเลยที่ ๑ -๒ โดยโจทก์ได้ทราบมาแต่ต้นแล้ว ศาลแพ่งพิจารณาแล้ว พิพากษาขับไล่จำเลยที่ ๑ - ๒ และบริวารออกจากที่ดินที่เช่า จำเลยที่ ๓ ผู้เช่าก็หมดอำนาจที่จะ ครอบครองสถานที่เช่าเช่นเดียวกัน จึงให้ขับไล่จำเลยที่ ๓ และ บริวารออกจากที่ดินดังกล่าวด้วย ฯลฯ จำเลยทั้ง ๓ อุทธรณ์, ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้ง ๓ ฎีกา. ศาลฎีกาตรวจสำนวนแล้ว คดีฟังได้ชัดว่าสถานที่เช่าได้ถูกอายัติ หรือถูกยึดตามคำสั่งศาลแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิก สัญญาตามเงื่อนไขได้. จำเลยโต้เถียงว่า สัญญาลงวันที่ ๑๖ มิถุนายน ๒๔๙๐ นั้น ยังมิได้ไปจดทะเบียน จึงยังใช้บังคับมิได้ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่าในสัญญาลงวันที่ ๑๖ มิถุนายน ๒๔๙๐ ข้อ ๑๗ มีว่า "คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันว่า นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้น ไป ให้ถือว่าสํญญาต่าง ๆ ที่ทำไว้เกี่ยวกับสถานที่เช่านี้ เป็นอันเลิกถอนสิ้นสุดลงทันที่ และให้ใช้สัญญาฉบับนี้แทนต่อไป" ดังนี้เห็นว่าจำเลยได้ตกลงเพิกถอนสัญญาเช่าฉบับก่อน ๆ นั้นเสียแล้ว จริงอยู่มาตรา ๑๓๐๑ ป.พ.พ.บัญญัติไว้ว่า การ เปลี่ยนแปลงระงับและกลับคืนมาซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องเป็นไปทางทะเบียนด้วย ความข้อนี้อาจ ใช้บังคับได้ ถ้าเป็นประเด็นพิพาทกันในเรื่องการได้มาหรือการระงับไปซึ่งทรัพย์สิทธิจะสมบูรณ์หรือไม่ แต่กรณีเรื่องนี้ เป็นเรื่องสัญญาที่ตกลงกันระหว่างบุคคล เป็นบุคคลสิทธิ คู่กรณีย่อมตกลงกันเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้ แม้นิติกรรมการ เช่านั้นจะได้จดทะเบียนไว้ ส่วนที่จำเลยที่ ๓ เป็นผู้เช่าช่วงจากจำเลยที่ ๑ - ๒ จึงไม่มีสิทธิที่จะใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้นอีก ป.พ.พ.ม. ๕๔๕ ที่บัญญัติให้ผู้เช่าช่วงโดยชอบต้องรับฟิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงนั้นก็เป็นแต่เรื่องให้รับผิดตามหน้าที่ของผู้เช่า กฎ หมายมิได้บังคับให้ผู้เช่าต้องรับผิดต่อผู้เช่าช่วงอย่างใดไม่ อีกนัยหนึ่ง ผู้เช่าช่วงแม้จะเป็นไปโดยชอบก็หาอาจกลายมา เป็นผู้เช่าอีกคนหนึ่งไม่. จำเลยไม่อาจชนะคดีได้ จึงพิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 933/2496 สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดย หม่อมทวีวงค์วัลย์ศักดิ์ เป็นผู้ อำนวยการ โจทก์ นายหว่องเซียง ที่ 1, นายหง แซ่เหยี่ยง ที่ 2, บริษัทเจ้าพระยาจำกัด โดยนาย สำเภา กรรม การที่ 3 จำเลย