คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3607/2525

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากตึกพิพาทซึ่งจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมในอัตราค่าเช่าเดือนละ 500 บาท จึงเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาทซึ่งจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์เป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง จำเลยฎีกาได้เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย และในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวน จำเลยเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิม ในสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่ให้เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ข้อตกลงนี้เป็นข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่า จึงไม่มีผลถึงโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกแม้โจทก์จะซื้อตึกพิพาทโดยรู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตเมื่อตึกพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และระยะเวลาตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของเดิมก็สิ้นสุดลงแล้วโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกพิพาท จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิมซึ่งครบกำหนดสัญญาแล้ว ส่วนจำเลยที่ 2 มีชื่อในทะเบียนบ้านพิพาทในฐานะเจ้าบ้าน โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทั้งสองออกจากตึกพิพาทแล้ว แต่จำเลยทั้งสองไม่ยอมออก จึงขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากตึกพิพาท กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 เช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิมแม้สัญญาเช่าจะครบกำหนดแล้วเจ้าของเดิมก็ยินยอมให้จำเลยที่ 1 อยู่ต่อมาโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาเช่า โจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 จึงไม่มีอำนาจฟ้องและในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของเดิมมีข้อตกลงว่า ถ้าผู้ให้เช่าจะขายตึกพิพาทให้แก่ผู้ใด จะต้องแจ้งให้จำเลยทราบเพื่อจะได้มีโอกาสซื้อได้ก่อนโจทก์ทราบข้อตกลงดังกล่าวดี หากเจ้าของเดิมขายตึกพิพาทให้โจทก์จริงโจทก์ก็ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากตึกพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยที่ 1 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้ปรากฏในสัญญาเช่าว่าคิดค่าเช่าเดือนละ 500 บาทจึงเป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท ซึ่งจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์จึงเป็นคดีที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง จำเลยจะฎีกาได้เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายและในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวน ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต โดยโจทก์กับนายสุมิตรบิดาโจทก์ทราบข้อตกลงในสัญญาเช่าที่กำหนดให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่าว่าจะขายตึกที่เช่าเพื่อผู้เช่ามีโอกาสซื้อได้ก่อน การที่โจทก์ซื้อตึกพิพาทแล้วมาฟ้องขับไล่จำเลยจึงเป็นการไม่ชอบ ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้วเห็นว่า ข้อตกลงในสัญญาเช่าดังกล่าวเป็นข้อกำหนดให้ผู้ให้เช่าแจ้งแก่ผู้เช่า จึงไม่มีผลถึงโจทก์หรือบิดาโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก แม้โจทก์จะซื้อตึกพิพาทโดยรู้ถึงข้อตกลงดังกล่าวก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต เมื่อตึกพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และระยะเวลาตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของเดิมก็สิ้นสุดลงแล้วโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3607/2525 นายสมบัติ เลิศสุมิตรกุล โจทก์ นายจงสวัสดิ์ จันทรัตนมงคล กับพวก จำเลย