คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 378/2525

สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่ทำเป็นหนังสือ แต่ไม่มีข้อความตอนใดแสดงให้เห็นว่าคู่สัญญาประสงค์จะให้สัญญาซื้อขายได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และตกเป็นโมฆะ อีกทั้งจะนำสืบว่าผู้ขายจะไปยื่นคำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วจดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อหาได้ไม่ เพราะเป็นการนำสืบเพิ่มเติมเอกสารต้องห้ามตามกฎหมาย การซื้อขายที่ดินมือเปล่าซึ่งตกเป็นโมฆะ เมื่อปรากฏข้อความในสัญญาว่าผู้ขายยอมมอบที่ดินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญา กรณีย่อมเป็นที่พึงสันนิษฐานได้ว่า ถ้าคู่สัญญาได้รู้ว่าการซื้อขายไม่สมบูรณ์ ก็คงจะตั้งใจให้สมบูรณ์เป็นสัญญาโอนการครอบครองโดยมีค่าตอบแทนผู้ซื้อจึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้ส่งมอบการครอบครองที่ดินที่ซื้อขาย เพื่อโอนการครอบครองให้แก่ผู้ซื้อตามสัญญาได้ แต่จะบังคับให้โอนที่ดินโดยทำเป็นหนังสือและจำทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่

โจทก์ฟ้องว่า นายเจิม พิสูจน์ ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ๑ แปลง เนื้อที่ ๕๐ ไร่ อยู่หมู่ที่ ๒ ตำบลลาดหญ้า อำเภอเมืองกาญจนบุรี จังหวัดกาญจนบุรี ให้แก่โจทก์ ในราคา ๒๒,๐๐๐ บาท และได้รับเงินไปแล้วพร้อมกับมอบที่ดินให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ โดยตกลงกับโจทก์ว่าจะไปยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงาน ขอให้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วจะโอนให้แก่โจทก์ทันที ต่อมาทางราชการได้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้เพียง ๑๗ ไร่ ๓ งาน ๕๐ ตารางวา โจทก์ขอให้นายเจิมโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญา แต่นายเจิมเพิกเฉยและถึงแก่ความตายในเวลาต่อมา จำเลยทั้งสองเป็นบุตรผู้รับมรดกของนายเจิมก็ไม่ยอมปฏิบัติตามเช่นกัน ขอให้พิพากษาบังคับจำเลยทั้งสองโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่โจทก์ และมอบที่ดินจำนวน ๕๐ ไร่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยทั้งสองขาดนัดยื่นคำให้การ และจำเลยที่ ๒ ขาดนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองโอนที่ดินตามหนังสือรับรองทำประโยชน์ให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่านายเจิม พิสูจน์ ได้ทำสัญญาขายที่ดินรายพิพาทให้แก่โจทก์ แล้ววินิจฉัยฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายของจำเลยทั้งสองที่ว่า การซื้อขายเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ว่า สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายเจิม พิสูจน์ มีใจความสำคัญว่า "ผู้ขายได้ขายที่ดินเลขที่ ๑๑๙ อยู่หมู่ที่ ๒ ตำบลลาดหญ้า อำเภอเมือง (กาญจนบุรี)จังหวัดกาญจนบุรี มีเนื้อที่ ๕๐ ไร่ (ที่ดิน ส.ค.๑) ให้แก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน ๒๒,๐๐๐ บาท (สองหมื่นสองพันบาทถ้วน)และยอมมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อวันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๖ และผู้ขายได้รับราคาดังกล่าวแล้วไปจากผู้ซื้อเสร็จแล้วแต่วันที่ ๑๓ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๑๖" ในสัญญามิได้มีข้อความตอนหนึ่งตอนใดแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อกับผู้ขาย ประสงค์จะให้สัญญาซื้อขายได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่โจทก์นำสืบว่านายเจิมตกลงจะไปยื่นคำขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓) แล้วจะจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์นั้นเป็นการนำสืบเพิ่มเติมเอกสารสัญญาซื้อขายต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ รับฟังไม่ได้ ดังนั้น สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายเจิม จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคแรกและมาตรา ๑๑๕ แต่อย่างไรก็ดี การใดเป็นโมฆกรรมแต่เข้าแบบเป็นนิติกรรมอย่างอื่น โมฆกรรมนั้นย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยฐานเป็นนิติกรรมอย่างอื่นนั้น หากเป็นที่พึงสันนิษฐานได้ว่า ถ้าเดิมที่คู่กรณีได้รู้ว่าการตามจำนงนั้นไม่สมบูรณ์ ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เป็นอย่างหลัง ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๖ เห็นว่า ขณะที่มีการซื้อขายกันนั้น ที่ดินรายพิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ผู้ขายคงมีเพียงสิทธิครอบครองซึ่งได้แจ้งการครอบครองไว้ตามแบบ ส.ค.๑ ที่ดินประเภทนี้ยังไม่อาจโอนให้แก่กันได้โดยทางทะเบียน จนกว่าจะได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ มาตรา ๙ แต่การโอนการครอบครองย่อมทำได้โดยการส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๗๘ กรณีนี้เป็นที่พึงสันนิษฐานได้ว่า ถ้าเดิมทีโจทก์กับนายเจิมได้รู้ว่าการซื้อขายที่ดินรายพิพาทไม่สมบูรณ์ เพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เป็นสัญญาโอนการครอบครองโดยมีค่าตอบแทนดังจะเห็นเจตนาได้จากสัญญาซื้อขายซึ่งระบุไว้ว่า ผู้ขายมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญา เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับนายเจิมเป็นสัญญาโอนการครอบครองโดยมีค่าตอบแทนโจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยทั้งสองในฐานะทายาทของนายเจิมให้ส่งมอบการครอบครองที่ดินรายพิพาทเพื่อโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ แต่จะบังคับให้จำเลยทั้งสองโอนที่ดินแก่โจทก์ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่เพราะสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองในฐานะทายาทของนายเจิม พิสูจน์ ส่งมอบการครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เล่ม ๑๐ หน้า ๑๐๘ สารบบ เล่ม ๔๑ หน้า ๑๑๙ เพื่อโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 378/2525 นายฮุย ซึงพานิช โจทก์ นายฉลวย พิสูจน์ กับพวก จำเลย