คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2214/2526

จำเลยทำสัญญาจะขายที่พิพาทเฉพาะส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์โดยจำเลยรับจะไปดำเนินการรังวัดแบ่งที่ดินระหว่างเจ้าของรวม เมื่อแบ่งแยกและคำนวณเนื้อที่ดินในโฉนดส่วนของจำเลยได้เท่าไร โจทก์จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้ และจำเลยจะโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ต่อไป ดังนี้ ข้อตกลงที่ว่าให้จำเลยไปดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินก่อนแล้วจึงจะโอนขายให้แก่โจทก์ มิใช่ข้อตกลงอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผล จึงมิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 ทั้งข้อตกลงดังกล่าวมิได้กำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจำเลยจะดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินมาให้แล้วเสร็จเมื่อใด จึงมิใช่เงื่อนเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 153 ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงวิธีการหรือขั้นตอนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเท่านั้น เมื่อโจทก์สละสิทธิที่จะให้จำเลยจัดการรังวัดแบ่งแยกก่อนโอนกรรมสิทธิ์และยอมรับแบ่งที่พิพาทส่วนกลางตามสัญญา จำเลยจึงต้องโอนขายที่พิพาทให้โจทก์

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงขายที่ดินสองแปลงเฉพาะส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ ๑ กับเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ได้รังวัดแบ่งกันเองไว้แล้ว จำเลยที่ ๑ ได้ส่วนกลาง โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญา และต่อมาได้ชำระเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง จำเลยขอรังวัดออกโฉนดที่ดินเสร็จแล้ว แต่ไม่ยอมโอนขายให้โจทก์ ขอให้จำเลยทั้งสองโอนขายที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินที่จะขายเป็นที่ดินมีโฉนดและมี ส.ค.๑ รวมกันอยู่ การแบ่งแยกที่ดินจึงต้องขอออกโฉนดสำหรับที่ดินตาม ส.ค.๑ ก่อนซึ่งทางราชการได้ออกโฉนดให้แล้ว จำเลยที่ ๑ กำลังจะไปจัดการขอรังวัดแบ่งแยกให้เป็นส่วนของจำเลยที่ ๑ เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ โจทก์ก็มาฟ้อง ตามสัญญาข้อ ๓ ระบุว่า จำเลยต้องไปทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เรียบร้อยก่อน จากนั้นโจทก์จึงจะชำระราคาที่เหลือและจำเลยก็จะจัดการโอนขายให้แก่โจทก์ต่อไป เมื่อยังไม่ได้ทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง วันชี้สองสถาน จำเลยแถลงรับว่า เงินที่จำเลยรับไปจากโจทก์เกินกว่าราคาที่ดินส่วนของจำเลย จำเลยเกรงว่าการแบ่งแยกที่ดินจะทำให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเดือดร้อนทั้งตามสัญญาระบุว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะไปทำการรังวัดแบ่งแยก จำเลยจึงขอเป็นผู้จัดการในการขอรังวัดแบ่งแยก เสร็จแล้วก็จะโอนให้โจทก์ทันที โจทก์แถลงว่าขอสละสิทธิที่จะให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ ขอให้จำเลยจดทะเบียนใส่ชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินทั้งสองแปลง แล้วโจทก์จะนัดเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแบ่งแยกที่ดินกันเอง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และพยานจำเลย พิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนขายที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองแปลงให้โจทก์ หากไม่จัดการโอนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาที่มีเงื่อนเวลา เมื่อจำเลยยังไม่ได้ทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์สามารถบังคับกันได้ตามกฎหมาย หากจำเลยไม่จัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของจำเลยที่ ๑ ให้แก่โจทก์ โจทก์ก็มีสิทธิที่จะฟ้องบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ ข้อตกลงที่ว่าให้จำเลยไปดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินก่อนแล้วจึงจะโอนขายให้แก่โจทก์ มิใช่ข้อตกลงอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผล จึงมิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๔ ทั้งข้อตกลงดังกล่าวมิได้กำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจำเลยจะดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้แล้วเสร็จเมื่อใด จึงมิใช่เงื่อนเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๓ ด้วยเช่นกันข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงวิธีการหรือขั้นตอนก่อนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเท่านั้น เมื่อโจทก์สละสิทธิที่จะให้จำเลยจัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินก่อนโอนกรรมสิทธิ์และยอมรับแบ่งที่ดินส่วนกลางตามสัญญาที่ทำไว้ต่อจำเลย จำเลยจึงไม่เสียหาย และหากจะมีข้อตกลงระหว่างจำเลยกับเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดิน สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมก็ไม่ถูกกระทบกระเทือน โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยโอนขายที่ดินตามสัญญาได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2214/2526 นางจินใจ๋ วัฒนะสารวิชช์ โจทก์ นายทอง หรือกิติชัย บุญช่วย กับพวก จำเลย