คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1514/2528

จำเลยทำสัญญาขายฝากบ้านไว้แก่โจทก์โดยไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มี เงื่อนไขว่าหากจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนดโจทก์มีสิทธิรื้อถอนเอาบ้านไปได้ ดังนี้ รูปเรื่องเป็นการขายฝากบ้าน ซึ่งบ้านยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิมจนกว่าจำเลยจะไม่ไถ่คืนและโจทก์ได้รื้อถอนเอาไป ถ้าจำเลยไถ่คืนแล้วก็ไม่มีทางบ้านนั้นจะแปรสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ไปได้ ดังนี้สัญญาที่ทำไว้จึงเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายไม้ที่ปลูกสร้างบ้านซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ไม่ เมื่อทำสัญญากันเองและมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ประกอบมาตรา 456 โจทก์จะนำมาฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ (โปรดดูคำพิพากษาฎีกาที่ 788/2497 และ 923/2485)

่โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ขายไม้ที่ปลูกบ้านเลขที่ ๓๑๕/๒๐ ไว้แก่โจทก์เป็นเงิน๑๐,๐๐๐ บาท โดยมีข้อตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนด ๕ เดือนจำเลยจะเอาเงินมาคืน หากไม่คืนก็ให้การขายนั้นมีผลและให้โจทก์รื้อถอนไม้ที่ปลูกนั้นไปได้ เมื่อล่วงเลยกำหนด ๕ เดือนโจทก์ให้จำเลยส่งมอบบ้านแก่โจทก์ จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบบ้านแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์ ๑๐,๐๐๐ บาท สัญญาขายฝากอำพรางสัญญากู้ยืม และเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยเป็นเจ้าของบ้านเลขที่ ๓๑๕/๒๐ หมู่ที่ ๒ ตำบลประชาธิปัตย์ อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของผู้มีชื่อ จำเลยได้ขายฝากบ้านดังกล่าวไว้แก่โจทก์ตามสำเนาสัญญาขายฝากเอกสารหมาย จ.๒ ในสัญญาระบุว่า ผู้ขายฝากได้ขายฝากบ้านเลขที่ ๓๑๕/๒๐ ไว้แก่ผู้ซื้อฝากเป็นเงิน ๑๐,๐๐๐ บาท คู่สัญญาตกลงกันว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากนี้ภายในกำหนดเวลา ๕ เดือน มิฉะนั้นแล้วผู้ขายฝากยอมให้ทรัพย์หลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝาก และหากไม่ไถ่คืนให้รื้อถอนเรือนไปได้ ปัญหาข้อแรกที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาซื้อขายบ้านรายนี้มีเงื่อนไขให้ผู้ซื้อมีสิทธิรื้อถอนเอาบ้านไปได้ ย่อมไม่เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น เห็นว่าคดีนี้รูปเรื่องเป็นการขายฝากบ้านเลขที่ ๓๑๕/๒๐ ซึ่งบ้านดังกล่าวยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิมจนกว่าจำเลยจะไม่ไถ่คืนและโจทก์ได้รื้อถอนเอาไป และถ้าจำเลยไถ่คืนแล้วก็ไม่มีทางที่บ้านนั้นจะแปรสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ไปได้ ดังนั้นสัญญาที่ทำไว้จึงเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายไม้ที่ปลูกสร้างบ้านซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ตามที่โจทก์กล่าวมาในฟ้องไม่ เมื่อทำสัญญากันเองและมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมเป็นโมฆะเสียเปล่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ ประกอบด้วย มาตรา ๔๕๖ โจทก์จะนำมาฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1514/2528 นางราตรี สุชาติ โจทก์ นายบริสุทธิ์ มรกร จำเลย