คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3249/2531

การที่จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากเจ้าของเดิมเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2508 มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2525 เป็นต้นไป นั้นถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้นเมื่อได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วย่อมสมบูรณ์ใช้บังคับได้ แม้โจทก์รับโอนที่พิพาทมาก่อนถึงกำหนดวันเริ่มต้นแห่งสัญญาเช่าก็ต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569.

โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่พิพาท จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าที่พิพาทจากเจ้าของเดิม สัญญาเช่ายังไม่หมดอายุ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข ๒ ลงวันที่ ๔ มีนาคม ๒๕๐๘ ระบุไว้ชัดเจนว่า หนังสือสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อกิจการค้าน้ำมัน มีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๒๕ กำหนดค่าเช่าจำนวน๔๘,๐๐๐ บาท สัญญามีข้อความชัดเจนเช่นนี้จึงเป็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๗ประกอบมาตรา ๑๕๓ วรรคแรก เป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์ ทั้งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้ว จึงใช้บังคับได้ มีผลผูกพันนายสมศักดิ์ เลาหะกุลไพศาล เจ้าของที่พิพาท ต้องให้จำเลยเช่าตามสัญญาโดยเริ่มตั้งแต่วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๒๕ เป็นต้นไปจนกว่าจะครบกำหนด ๑๐ ปี โจทก์จะโต้เถียงว่า สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นว่าจะให้จำเลยเช่าที่พิพาทหรือเป็นเพียงสัญญาจะให้เช่า เพราะผู้เช่าคือจำเลยยังมิได้ใช้หรือได้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่านั้นฟังไม่ขึ้น เพราะสัญญาเช่านี้เป็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้น ตราบใดที่ยังไม่ถึงเวลาเริ่มต้นในสัญญา จำเลยก็ยังไม่มีสิทธิทวงถามให้ผู้ให้เช่าส่งมอบที่พิพาทที่ให้เช่าให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ได้และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙บัญญัติว่า อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย ดังนั้น เมื่อนายสมศักดิ์ เลาหะกุลไพศาล โอนขายที่พิพาทให้จำเลยเช่าแก่นายวรการ ฮุนสวัสดิ์กุล นายวรการ ฮุนสวัสดิ์กุล ย่อมรับเอาหน้าที่ที่จะต้องให้จำเลยเช่าที่พิพาทตามสัญญาเช่าดังกล่าว และเมื่อนายวรการ ฮุนสวัสดิ์กุล โอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองก่อนถึงกำหนดวันเริ่มต้นแห่งสัญญาเช่าดังกล่าว โจทก์ทั้งสองผู้รับโอนย่อมรับเอาหน้าที่ที่จะต้องให้จำเลยเช่าที่พิพาทตามสัญญาดังกล่าวด้วย ทั้งปรากฏตามคำรับของโจทก์ทั้งสองว่า ขณะรับโอนที่พิพาทนั้น โจทก์ทั้งสองก็ทราบอยู่แล้วว่ามีสัญญาเช่าดังกล่าวโจทก์ทั้งสองจึงต้องผูกพันให้จำเลยได้เช่าที่พิพาทตามสัญญาเช่าดังกล่าว ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าที่พิพาทและขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากที่พิพาทได้ ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3249/2531 นายสมจิตต์ มีเสน่ห์ กับพวก โจทก์ บริษัทเชลล์แห่งประเทศไทย จำกัด จำเลย