คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3583/2533

ผู้ร้องได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 3 ตามสัญญาจะซื้อขายระบุด้วยว่าหลังจากทำสัญญาแล้ว ผู้จะขายยินยอมอนุญาตให้ผู้จะซื้อเข้าไปในที่ดินเพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารที่อยุ่อาศัยหรือเข้าทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญานี้ได้ ต่อมาผู้ร้องได้ปลูกบ้านพิพาทลงบนที่ดินแล้วเข้าครอบครอง ดังนี้ แม้ผู้ร้องจะยังชำระค่าเช่าซื้อไม่ครบ ผู้ร้องก็เป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของจำเลยที่ 3 ในอันที่จะปลูกบ้านพิพาท กรณีเข้าข้อยกเว้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 109 ไม่ถือว่าบ้านพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินของจำเลยที่ 3 จึงมิได้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 3

คดีสืบเนื่องจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ ๓ ร่วมกันกับจำเลยอื่นชดใช้เงินแก่โจทก์ แต่จำเลยทั้งห้าไม่ชำระ โจทก์จึงนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๖๐๘๘ และ ๑๓๖๐๘๙ พร้อมบ้านเลขที่ ๒๔/๓๑ หมู่ที่ ๗ แขวงบางนา เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๖๐๘๙ อ้างว่าเป็นทรัพย์ของจำเลยที่ ๓ ที่จำนองไว้กับโจทก์ เพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษา ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า บ้านที่โจทก์นำยึดเป็นของผู้ร้อง ไม่ใช่เป็นของจำเลยที่ ๓ ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสองแปลงที่โจทก์นำยึดจากจำเลยที่ ๓ ได้ชำระเงินมัดจำไว้บางส่วนและกำลังผ่อนชำระค่าที่ดินที่ยังเหลือ ผู้ร้องได้ปลูกบ้านที่โจทก์นำยึดด้วยความยินยอมของจำเลยที่ ๓ จากนั้นได้เข้าครอบครองที่ดินและอาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าวตลอดมา ขอให้ศาลชั้นต้นสั่งปล่อยบ้านที่โจทก์นำยึดไว้คืนผู้ร้อง โจทก์ให้การว่า ทรัพย์ที่โจทก์นำยึดทั้งสามรายการนี้ จำเลยที่ ๓ ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้นำมาจำนองเป็นประกันหนี้ของตนเองและของจำเลยที่ ๑ ไว้กับโจทก์ตั้งแต่เมื่อวันที่ ๑๕ พฤศจิกายน ๒๕๒๖ ผู้ร้องซึ่งเป็นญาติกับจำเลยที่ ๑ ทราบเรื่องดีแล้ว แต่ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านไว้ สัญญาจะซื้อขายหากมีจริงก็เป็นการสมยอมกันกระทำขึ้นหลังจากมีการยึดทรัพย์ จึงนำมาใช้ยันโจทก์ไม่ได้ ผู้ร้องเพิ่งเข้าไปอยู่ในบ้านที่นำยึดเมื่อวันที่ ๒๑ มกราคม ๒๕๒๙ หลังจากโจทก์นำยึดแล้ว ผู้ร้องยื่นคำร้องเพื่อประวิงการบังคับคดี ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขัดทรัพย์ ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ปล่อยบ้านพิพาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า บ้านพิพาทเป็นของผู้ร้องปลูกสร้างขึ้น ปัญหามีต่อไปตามฎีกาโจทก์ว่า บ้านพิพาทจะเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๐๙ ว่า ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ย่อมไม่กลายเป็นส่วนควบ วิธีอย่างเดียวกันนี้ย่อมใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นอันผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกทำลงไว้ในที่ดินนั้น ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ ๓ ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย ร.๙ ข้อ ๖ ระบุว่า หลังจากทำสัญญาฉบับนี้แล้ว ผู้จะขายยินยอมอนุญาตให้ผู้จะซื้อเข้าไปในที่ดินเพื่อดำเนินากรก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยหรือเข้าทำประโยชน์ในที่ดินตามสัญญานี้ได้ ดังนี้ จะเห็นได้ว่า ผู้ร้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของจำเลยที่ ๓ ในอันที่จะปลูกสร้างบ้านพิพาท ผู้ร้องได้ผ่อนชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๖๐๘๘ และ ๑๓๖๐๘๙ เหลืองวดสุดท้ายซึ่งผู้ร้องจะชำระให้จำเลยที่ ๓ แต่จำเลยที่ ๓ ไม่สามารถโอนที่ดินให้ผู้ร้องได้ แม้ว่าที่ดินยังเป็นของจำเลยที่ ๓ อยู่ก็ตาม แต่ผู้ร้องได้ครอบครองบ้านพิพาทตลอดมา หากโจทก์ได้ตรวจดูหลักฐานการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารจากสำนักงานเขตพระโขนงก็จะทราบว่าผู้ร้องเป็นผู้ดำเนินการขออนุญาตปลูกสร้างและเป็นเจ้าของบ้านพิพาท การย้ายชื่อผู้ร้องออกจากทะเบียนไปเมื่อเดือนกรกฎาคม ๒๕๒๘ แต่ผู้ร้องได้ย้ายเข้ามาเมื่อเดือนมกราคม ๒๕๒๙ ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องได้สละการครอบครอง เมื่อผู้ร้องมีสิทธิในที่ดินและใช้สิทธินั้นปลูกบ้านพิพาทลงไว้ในที่ดิน กรณีก็เข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๐๙ ไม่ถือว่าบ้านพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินของจำเลยที่ ๓ บ้านพิพาทจึงมิได้เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ ๓ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยชอบด้วยรูปคดีแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3583/2533 บริษัทธนาคารเอเซีย จำกัด โจทก์ นางสาวเสาวณีย์ โอชพันธ์ชัย ผู้ร้อง นายวันชัย โอชพันธ์ชัย กับพวก ล.