คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3761-3765/2533

สัญญาเช่าระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 12 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการ โดยตรงต่อไป" ข้อสัญญานี้เป็นคำมั่นที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไป เมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยแจ้งความประสงค์ที่จะเช่าต่อ กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญา โจทก์ต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าต่อไป แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่ากรรมสิทธิในตึกพิพาทเป็นของโจทก์ และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยเช่ากับกรมวิสามัญศึกษาโดยตรงได้ โจทก์ก็คงผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าตึกพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์กลับฟ้องขับไล่จำเลย จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในห้องแถวเลขที่ ๑๖๙/๑, ๑๖๙/๓-๔, ๑๖๙/๖, ๑๖๙/๗ และ ๑๖๙/๘ ถนนอุดรดุษฎีตอนตลาดบ้านห้วย ตำบลหมากแข้ง อำเภอเมืองอุดรธานี จังหวัดอุดรธานี ซึ่งปลูกในที่ราชพัสดุที่โจทก์เช่าจากกรมธนารักษ์ จำเลยทั้งห้าเป็นผู้เช่าห้องดังกล่าวตามลำดับ สัญญาเช่าครบกำหนดในวันที่ ๓๑ กรกฎาคม ๒๕๒๕ โจทก์ไม่ประสงค์ให้เช่าต่อ ขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าและบริวารออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว และให้จำเลยที่ ๑, ที่ ๓, ที่ ๔ และที่ ๕ ชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๘,๕๐๐ บาท ส่วนจำเลยที่ ๒ เดือนละ ๙,๐๐๐ บาท นับแต่เดือนสิงหาคม ๒๕๒๕ จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากห้องเช่า จำเลยทั้งห้าให้การว่า สัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุที่โจทก์เช่าจากกรมธนารักษ์ได้สิ้นสุดลงตั้งแต่ปี ๒๕๑๓ โจทก์ไม่ไปต่ออายุการเช่า สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับกรมธนารักษ์จึงไม่เกิด โจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของตึกแถว แต่ผู้เช่าเดิมเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมดโดยมีข้อตกลงว่า โจทก์ต้องยินยอมให้ผู้เช่าเดิมเช่าห้องดังกล่าว ๑๒ ปี เมื่อครบกำหนดโจทก์จะยินยอมให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปได้อีกโดยทำสัญญาเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยทั้งห้ารับโอนสิทธิมาจากผู้เช่าเดิม จำเลยทั้งห้ามีสิทธิเช่าโดยตรงกับทางราชการ โจทก์ต้องจัดให้จำเลยทั้งห้าเช่าโดยตรงกับทางราชการ จำเลยทั้งห้าไม่ได้ผิดสัญญาค่าเสียหายสูงเกินไป ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งห้ากับให้จำเลยแต่ละคนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๒,๕๐๐ บาท เว้นแต่จำเลยที่ ๒ ให้ใช้เดือนละ ๕,๐๐๐ บาท นับแต่เดือนสิงหาคม ๒๕๒๕ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งห้าและบริวารจะออกไปจากห้องแถวพิพาท จำเลยทั้งห้าสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งห้าสำนวนฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า สัญญาเช่าระบุว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ๑๒ ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีกและทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไป ตามข้อสัญญาดังกล่าวจึงเป็นคำมั่นของโจทก์ที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าฝ่ายจำเลยผู้เช่าแจ้งความประสงค์ในการที่จะเช่าต่อไปอีกตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ผู้ให้เช่าแล้ว กรณียอมบังคับกันได้ตามสัญญา โจทก์ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่าออกไปจากที่เช่า โจทก์ผู้ให้เช่าต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก แม้ได้ความว่า กรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยทั้งห้าเช่ากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการ โดยตรงได้ โจทก์ก็คงมีความผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยทั้งห้าผู้เช่ามีสิทธิเช่าตึกพิพาทกับโจทก์ต่อไปอีกตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่า แต่เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์กลับนำคดีมาฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้า จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของโจทก์อีกต่อไป พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3761 - 3765/2533 นายอนุชาต วุฒาธิวงษ์ ณ หนองคาย โจทก์ นายสมพงษ์ โตเจริญ ล.