คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5558/2533

จำเลยเช่าที่ดินของ ห. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญาเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ที่จำเลยให้การว่ากำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีเป็นคำมั่นซึ่งมีผลบังคับ ห. ได้ จึงมีผลบังคับ พ. ผู้รับโอนที่ดินจาก ห. ด้วยนั้น ไม่มีบทกฎหมายรับรองสิทธิให้บังคับตามที่จำเลยให้การ ศาลชอบที่จะพิพากษาคดีได้โดยไม่จำต้องสืบพยาน.

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของนายเพียรชัย ซึ่งเป็นเจ้าของผู้ถือสิทธิครอบครองที่ดิน น.ส.๓ก. เลขที่ ๑๒๗๖, ๑๒๗๗, ๑๒๗๘ ตำบลเขาน้อย อำเภอปราณบุรี จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ เมื่อต้นปี๒๕๒๔ จำเลยได้ขออนุญาตนายเพียรชัยปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินดังกล่าวครั้นเดือนตุลาคม ๒๕๒๙ นายเพียรชัยถึงแก่กรรม จำเลยก็ขอผ่อนผันจากโจทก์ในฐานะมารดาและผู้จัดการมรดกของนายเพียรชัยเพื่อขออยู่อาศัยในที่ดินทั้งสามแปลงต่อไป ถ้าโจทก์ต้องการใช้ที่ดินเมื่อใดจำเลยก็จะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกทันที โจทก์จึงอนุญาต ต่อมาปี๒๕๓๑ โจทก์บอกขายที่ดินดังกล่าวให้บุคคลภายนอก แต่ไม่อาจทำการซื้อขายได้เพราะจำเลยไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายบริวารออกไป ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ ๕/๔๘-๕๔หมู่ ๔ ตำบลเขาน้อย อำเภอปราณบุรี จังหวัดประจวบคีรีขันธ์และขนย้ายทรัพย์สินกับบริวารออกจากที่ดินพิพาทกับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์เดือนละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินพิพาท จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้อาศัยและไม่เคยขออนุญาตปลูกห้องแถว๗ คูหาในที่ดินพิพาทจากนายเพียรชัยหรือโจทก์ เดิมที่ดินพิพาทเป็นของนายหริดและนางนวล สุขทวี จำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากนายหริดและนางนวลในปี ๒๕๑๓ และเมื่อวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๒๕ นายหริดได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยอีกว่าจะให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก ๑๐ ปีกับบันทึกต่อท้ายสัญญาว่าเมื่อครบกำหนด ๑๐ ปีแล้ว จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าต่อไป แม้จะฟังว่าสัญญาเช่าบังคับกันได้เพียง ๓ ปีแต่ที่ทำไว้เพิ่มอีก ๗ ปี ก็เป็นคำมั่นที่บังคับนายหริดคู่สัญญาเดิมได้ จึงบังคับนายเพียรชัยผู้รับโอนที่ดินพิพาทได้ด้วย จำเลยจึงมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทไปจนถึงวันที่ ๑ มกราคม ๒๕๓๕ ศาลชั้นต้นตรวจคำฟ้องคำให้การแล้วเห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้และโจทก์ไม่ติดใจในเรื่องค่าเสียหาย จึงพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ ๕/๔๘-๕๔ และขนย้ายทรัพย์สินบริวารออกจากที่ดินพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินและคำมั่นให้จำเลยอยู่ได้จนถึงปี ๒๕๓๕ เป็นคำมั่นที่ใช้บังคับได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ บัญญัติว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์... ถ้ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี ดังนั้น ตามคำให้การจำเลยและสัญญาเช่าที่แนบมาท้ายคำให้การสามารถบังคับนายหริดคู่สัญญาหรือนายเพียรชัยผู้รับโอนสิทธิจากนายหริดให้จำเลยเช่าที่ดินได้เพียง ๓ ปี โจทก์ฟ้องจำเลยให้ออกจากที่ดินที่เช่าเมื่อเกิน ๓ ปี จึงสามารถบังคับตามคำฟ้องได้ไม่มีบทกฎหมายรับรองสิทธิให้บังคับตามที่จำเลยให้การศาลชอบที่จะพิพากษาคดีได้โดยไม่จำต้องสืบพยาน พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5558/2533 นางเปราะ แซ่ลิ้ม โจทก์ นางทองมา แซ่ตัน หรือ มหาแก้ว จำเลย