คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 775/2533

สัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อ 2.1 ระบุถึงเรื่องการปรับปรุงที่ดินเพียงว่า "ผู้ซื้อยินดีจะจ่ายส่วนหนึ่งของค่าที่ดินให้แก่ผู้ขายเป็นค่าปรับปรุงที่" ข้อความดังกล่าวบ่งถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อกับจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายเกี่ยวกับการปรับปรุงที่ดินที่จะซื้อขายกัน แต่ข้อตกลงนั้นจะมีอยู่จริงหรือไม่หรือมีสาระสำคัญอย่างไร จำต้องพิจารณาพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบมา ซึ่งการนำสืบถึงข้อตกลงในลักษณะเช่นนี้ไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง จำเลยจึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลในข้อนี้ได้ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งแปดได้ขายที่ดินสองแปลงให้โจทก์ คือแปลงโฉนดเลขที่ 6741 ขายให้ราคา 3,254,700 บาท โดยแยกเป็นราคาที่ดิน 1,627,350 บาท เป็นค่าปรับปรุงที่ดิน 1,627,350 บาท โจทก์วางมัดจำและชำระราคาส่วนหนึ่งไปแล้วเป็นเงิน 325,740 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อจำเลยแจ้งว่าโฉนดเรียบร้อยแล้ว จำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันชำระราคาเสร็จ และแปลงโฉนดเลขที่ 1263 ขายในราคา 2,040,000 บาท โดยแยกเป็นราคาที่ดิน 1,020,000 บาท เป็นค่าปรับปรุงที่ดิน 1,020,000 บาท โจทก์วางมัดจำและชำระราคาส่วนหนึ่งไปแล้วเป็นเงิน 204,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อจำเลยแจ้งว่าโฉนดเรียบร้อยแล้ว จำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันชำระราคาเสร็จ ทั้งนี้จำเลยรับปรับปรุงที่ดินโดยการถมดินให้มีระดับสูงเสมอคันนาที่มีอยู่ในที่พิพาทก่อนรับชำระราคาส่วนที่เหลือและก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่จำเลยทั้งแปดเพิกเฉยไม่ทำการปรับปรุงที่ดินตามที่ตกลงไว้ ขอให้บังคับจำเลยทั้งแปดปรับปรุงที่ดินพิพาทแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ และรับราคาส่วนที่เหลือ5,294,700 บาท หากจำเลยไม่โอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยทั้งแปดให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท2 แปลง กับโจทก์จริง โดยโจทก์ชำระเงินให้บางส่วนตามฟ้อง ส่วนที่เหลือให้โจทก์ชำระในวันจดทะเบียนโอน เมื่อโจทก์ได้รับแจ้งจากจำเลยว่าโฉนดเรียบร้อยแล้ว โดยผ่านทางนายหน้าภายใน 7 วัน เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2523 จำเลยทั้งแปดได้มอบให้ตัวแทนแจ้งไปยังนายหน้าว่าโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงเสร็จเรียบร้อยแล้ว ขอให้นายหน้าแจ้งให้โจทก์ชำระราคาที่หักมัดจำออกแล้วภายใน 10 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือ โจทก์ได้รับหนังสือแล้วไม่ชำระราคาภายในกำหนด เวลาล่วงไปสามปีเศษ จำเลยจึงให้ตัวแทนมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่พิพาท ในการทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าว จำเลยมิได้ตกลงปรับปรุงถมที่ดินพิพาทให้มีระดับสูงเสมอคันนาก่อนรับชำระราคาที่ดินที่เหลือและก่อนวันจดทะเบียนโอน แต่ที่กำหนดแบ่งราคาออกเป็นค่าปรับปรุงที่ดินด้วยก็เพื่อให้จำเลยเสียค่าธรรมเนียมโอน และค่าภาษีอากรน้อยลงเท่านั้น ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมายล.3, ล.4 ข้อ 2.1 ที่เกี่ยวกับการปรับปรุงที่ดิน เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 นั้น เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย ล.3, ล.4 ข้อ 2.1 ระบุถึงเรื่องการปรับปรุงที่ดินเพียงว่า "ผู้จะซื้อยินดีจะจ่ายส่วนหนึ่งของค่าที่ดินให้แก่ผู้จะขายเป็นค่าปรับปรุงที่" ข้อความดังกล่าวบ่งถึงข้อตกลงระหว่างโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อกับจำเลย ซึ่งเป็นผู้จะขายเกี่ยวกับการปรับปรุงที่ดินที่จะซื้อขายกัน แต่ข้อตกลงนั้นจะมีอยู่จริงหรือไม่หรือมีสาระสำคัญอย่างไรนั้น จะต้องพิจารณาจากพยานหลักฐานที่คู่ความนำสืบมา ซึ่งในการนำสืบถึงข้อตกลงในลักษณะเช่นนี้ หามีกฎหมายบังคับให้มีพยานเอกสารมาแสดงไม่ จำเลยจึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลในข้อนี้ได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94...ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 775/2533 นาย วินัย พัน ธุมจินดา โจทก์ นาง นิติกร ณ์ประ สม กับพวก จำเลย