คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1587/2535

โจทก์ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมเรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลยที่ 1 ซึ่งมีหน้าที่รับผิดต่อโจทก์โดยตรง จำเลยที่ 2อยู่ในที่ดินพิพาทอ้างว่าเช่าจากผู้ร้องสอดจึงไม่มีความสัมพันธ์กับโจทก์ การที่โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลยที่ 2 มิใช่เป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์สละสิทธิหรือหมดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท การที่โจทก์ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินเป็นเวลา 15 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะบังคับกันได้อย่างไรหรือไม่เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 โดยเฉพาะ ไม่มีผลต่อบุคคลอื่นบทบัญญัติเกี่ยวกับการจดทะเบียนการเช่าจึงมิใช่เป็นบทกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน.

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อ พ.ศ. 2468 โจทก์ครอบครองที่ดินมือเปล่า 1 แปลง ตั้งอยู่หน้าวัดป่าแสนสำราญ ตำบลรารินชำราบอำเภอวารินชำราบ จังหวัดอุบลราชธานี เนื้อที่ประมาณ 16 ไร่ เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2510 โจทก์แบ่งที่ดินให้จำเลยที่ 1 เช่าปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ เป็นเวลา 15 ปี ค่าเช่าปีละ 720 บาท จำเลยที่ 1มีสิทธิให้ผู้อื่นเช่าช่วงแต่ต้องแจ้งให้โจทก์ทราบ ได้ทำหนังสือสัญญาเช่ากันไว้โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยที่ 1ปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินที่เช่า และชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาจนถึง พ.ศ. 2528 สัญญาเช่าสิ้นกำหนดเวลา โจทก์จึงบอกเลิกสัญญากับให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไป แต่จำเลยที่ 1ไม่ปฏิบัติตาม ก่อนบอกเลิกสัญญาจำเลยที่ 1 นำสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยที่ 2 เช่า โดยมิได้บอกกล่าวให้โจทก์ทราบ เป็นการละเมิดสัญญา โจทก์จึงแจ้งให้จำเลยที่ 2 ออกไปด้วย แต่จำเลยที่ 2 ไม่ปฏิบัติตาม ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 และหรือจำเลยที่ 2 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินของโจทก์ หรือให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนโดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย ให้จำเลยที่ 2 และบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ และขนย้ายสิ่งของออกไปด้วย จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ 2 ให้การว่า เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2524 นายบักฮั่งบุตรจำเลยที่ 1 ขายอาคารพร้อมสิทธิที่ดินพิพาทให้แก่นายชัยพรไหลประเสริฐ โดยได้รับความยินยอมจากจำเลยที่ 1 นายชัยพรเข้ายึดถือครอบครองอาคารและที่ดินพิพาทตลอดมา เมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2527นายชัยพรให้จำเลยที่ 2 เช่าอาคารดังกล่าวเพื่อประกอบการค้า โจทก์ทราบดีแต่ไม่เคยทักท้วงถือได้ว่าโจทก์สละหรือถูกแย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทเป็นเวลาเกินกว่าหนึ่งปีแล้ว โจทก์ย่อมหมดสิทธิฟ้องเรียกคืน จำเลยที่ 2 ไม่รับรองว่าโจทก์จะทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1หรือไม่ สัญญาเช่าไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะและมีผลบังคับกันได้เพียงสามปี หลังจากนั้นจำเลยที่ 1 ยังครอบครองที่ดินพิพาทโจทก์ทราบแต่ไม่ทักท้วง ถือว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยที่ 2 ไม่รับรองว่าโจทก์ปิดอากรแสตมป์ในสัญญาเช่าถูกต้องตามประมวลรัษฎากรหรือไม่ และโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยที่ 1 ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เพราะจำเลยที่ 1 หายสาบสูญไปตั้งแต่ พ.ศ. 2524 แล้ว และที่โจทก์อ้างว่า จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาจนถึง พ.ศ. 2528 ก็ไม่เป็นความจริง ขอให้ยกฟ้อง ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น นายชัยพร ไหลประเสริฐผู้ร้องสอดยื่นคำร้องว่า จำเลยที่ 2 ให้การว่าผู้ร้องสอดซื้ออาคารพร้อมสิทธิที่ดินพิพาทมาจากนายบักฮั่ง แล้วให้จำเลยที่ 2 เช่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 หากมีอยู่จริงก็ตกเป็นโมฆะ หากโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโจทก์ก็สละหรือถูกแย่งการครอบครองเกิน1 ปีแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ฉะนั้น หากจำเลยที่ 2 แพ้คดี ผลคดีย่อมกระทบกระเทือนถึงผู้ร้องสอด ผู้ร้องสอดจึงมีส่วนได้เสียในผลแห่งคดีนี้ ขอเข้าเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 2 โดยขอถือเอาคำให้การทั้งหมดของจำเลยที่ 2 เป็นคำให้การร้องสอดของผู้ร้องสอดด้วย โจทก์ยื่นคำคัดค้านคำร้องสอดและแก้ไขคำคัดค้านคำร้องสอดว่าอาคารและสิทธิที่ดินที่ผู้ร้องสอดซื้อมาไม่ใช่อาคารและสิทธิที่ดินพิพาท แม้จะฟังว่าใช่ จำเลยที่ 1 ก็มิได้เป็นเจ้าของ ทั้งสัญญาซื้อขายมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ผู้ร้องสอดจึงไม่มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีไม่มีสิทธิร้องสอดผู้ร้องสอดขอเข้าเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยที่ 2 โดยถือเอาคำให้การของจำเลยที่ 2 เป็นคำให้การของผู้ร้องสอดด้วยไม่ได้เพราะผู้ร้องสอดมิได้ขอเข้ามาเป็นคู่ความ ขอให้ยกคำร้องสอด ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ผู้ร้องสอดมีสิทธิร้องสอดเข้ามาเป็นคู่ความฝ่ายที่สามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(1)ได้ และพิพากษาให้ขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทโดยให้จำเลยที่ 1 ขนย้ายทรัพย์สินของตน และให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินพิพาท หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามก็ให้โจทก์รื้อถอนได้โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายส่วนคำร้องสอดของผู้ร้องสอดนั้น ให้ยกฟ้อง ให้จำเลยทั้งสองและผู้ร้องสอดร่วมกันชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 600 บาท จำเลยที่ 2 และผู้ร้องสอดอุทธรณ์ ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ถึงแก่กรรม นายประเวศเกษมวัน ทายาทของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลอุทธรณ์อนุญาต ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ที่ว่า หากจำเลยทั้งสองไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินโจทก์ก็ให้โจทก์รื้อถอนได้โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเสีย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้จำเลยที่ 2 และผู้ร้องสอดใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 1,000 บาท แทนโจทก์ จำเลยที่ 2 และผู้ร้องสอดฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2และผู้ร้องสอดมีว่า โจทก์ไม่เคยเรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลยที่ 2จะเป็นการสละสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ได้ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมจะติดตามเรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลยที่ 1 ซึ่งมีหน้าที่รับผิดต่อโจทก์โดยตรง การที่จำเลยที่ 2เข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าได้เช่าจากผู้ร้องสอด จำเลยที่ 2จึงไม่มีความสัมพันธ์กับโจทก์แต่อย่างใด การที่โจทก์ไม่เรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลยที่ 2 มิใช่เป็นกรณีที่ถือว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองหรือหมดสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท ฎีกาจำเลยที่ 2 และผู้ร้องสอดข้อนี้ฟังไม่ขึ้น... ส่วนฎีกาอีกประการหนึ่งที่ว่า การเช่ามีกำหนด 15 ปี แต่คู่สัญญามิได้จดทะเบียน เป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนนั้น เห็นว่า การเช่าทรัพย์สินเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 การที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นกรณีที่จะบังคับกันได้อย่างไรหรือไม่เป็นกรณีของโจทก์และจำเลยที่ 1 โดยเฉพาะ ไม่มีผลต่อจำเลยที่ 2หรือผู้ร้องสอด หรือบุคคลอื่นใดเลย ฉะนั้น บทบัญญัติเกี่ยวกับการจดทะเบียนการเช่าจึงมิใช่เป็นบทกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน และไม่เป็นกรณีที่จะถือว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองหรือขาดสิทธิครอบครองในที่ดิน เมื่อโจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท และได้เอาให้จำเลยที่ 1 เช่าปลูกสร้างอาคารเพื่อการค้า ผู้ร้องสอดได้รับโอนสิทธิในอาคารและการใช้ที่ดินดังกล่าว และได้ให้จำเลยที่ 2 เช่าเพื่อประกอบการค้า เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าถูกต้องแล้ว จำเลยที่ 1 หรือที่ 2 หรือผู้ร้องสอดก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินโจทก์อีกต่อไป จึงต้องรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างออกไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้วฎีกาจำเลยที่ 2 และผู้ร้องสอดฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1587/2535 นาย บุญ มา เกษม วัน โจทก์ ผู้ร้องสอด โจทก์ นาย ปรเวศ เกษม วัน โจทก์ นาย อี่เชียง แซ่ ไหล กับพวก จำเลย