คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1138/2542

แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลองก็ตาม แต่เมื่อปรากฎว่าอาคารทุกหลังในโครงการที่จำเลยเสนอขายนี้ได้ตอกเสาเข็มไว้แล้วก่อนเปิดขาย มีเสาเข็มหลังละประมาณ 200 ต้น แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่พ้นดินประมาณ 2 เมตร และโจทก์รู้เห็นว่าจะมีการก่อสร้างอาคารตรงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม ทั้งโจทก์รับมอบห้องชุดจากจำเลยหลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษอาคารชุดที่พิพาทก่อสร้างไปได้ 3 ชั้นแล้ว การที่โจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทมาโดยตลอด แต่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมาแสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่า การจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่ ย่อมไม่เป็นสาระสำคัญ เมื่อจำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ ๒๙ สิงหาคม ๒๕๓๗ จำเลยที่ ๑ และที่ ๒ได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายห้องชุดหมายเลข ๖๒๒ ชั้น ๖ อาคาร ดี ในอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ของจำเลยที่ ๑ ให้แก่โจทก์ในราคา ๕๙๕,๐๐๐ บาท โดยจำเลยทั้งสองได้แสดงตัวอย่างอาคาร ดี ย่อส่วนมีสวนหย่อมไว้ ทั้งได้พรรณนาในใบโฆษณาว่าจะจัดทำสวนหย่อมโดยแสดงรูปภาพของอาคาร และสวนหย่อมไว้ชัดแจ้ง โจทก์ผ่อนชำระเงินดาวน์จนครบ ๑๗๘,๖๐๐ บาท ตามสัญญา แต่จำเลยที่ ๑ ไม่จัดทำสวนหย่อมกลับก่อสร้างอาคารขึ้นบนพื้นที่ที่จะทำสวนหย่อมหน้าอาคาร จึงถือว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงิน ๒๒๗,๒๒๑ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี ของต้นเงิน๒๐๒,๓๘๕ บาท และค่าเช่าบ้านเดือนละ ๒,๖๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะชำระเสร็จ แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การว่า รูปสวนหย่อมในใบโฆษณาขายอาคารชุดชลนทีคอนโดทาวน์ของจำเลยที่ ๑ เป็นเพียงทัศนียภาพสมมุติและใบโฆษณาดังกล่าวมิใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย ในแผนผังแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีสวนหย่อมแต่อย่างใด หลังจากโจทก์ชำระเงินดาวน์ครบแล้วโจทก์ได้ตรวจรับห้องชุดที่พิพาทโดยรับว่าถูกต้องตามมาตรฐานและแบบระหว่างนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ขอเข้าอยู่อาศัยแต่จำเลยที่ ๑ ไม่ยินยอมโจทก์ไม่เคยโต้แย้งว่าจำเลยที่ ๑ ผิดสัญญาโดยไม่ทำสวนหย่อมต่อมาจำเลยที่ ๑ นัดโจทก์ให้รับโอนห้องชุดดังกล่าว แต่โจทก์เพิกเฉยและบอกเลิกสัญญาโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและมิได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ ๑ ปฏิบัติตามสัญญาเสียก่อน จำเลยที่ ๑ ยังได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอีกครั้งหนึ่ง ในวันที่ ๒๒พฤษภาคม ๒๕๓๘ โจทก์ได้รับหนังสือนั้นแล้วเพิกเฉย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกันตามฟ้อง มีปัญหาวินิจฉัยในเบื้องต้นว่า ฝ่ายจำเลยผิดสัญญาเพราะเหตุไม่สร้างสวนหย่อม หรือไม่ เห็นว่า แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลอง แต่จำเลยก็มีเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ ๑ คือนายเดชาเตียวตระกูล ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง มาเบิกความเป็นพยานว่า อาคารทุกหลังในโครงการนี้ได้ตอกเสาเข็มไว้แล้วก่อนเปิดขาย มีเสาเข็มหลังละประมาณ ๒๐๐ ต้นแต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่พ้นดินประมาณ ๒ เมตร โจทก์ไม่เคยโต้แย้งการก่อสร้างอาคาร ซี พยานจำเลยดังกล่าวมีน้ำหนักน่าเชื่อว่าเบิกความตามความจริง ฟังได้ว่าโจทก์รู้เห็นว่าจะมีการก่อสร้างอาคารตรงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม นอกจากนี้ยังปรากฏตาม ใบรับมอบบ้าน ลงวันที่ ๑๔ มกราคม ๒๕๓๘ เอกสารหมาย ล.๓ ว่าโจทก์รับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ ๑ หลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย ๒ ปีเศษ โดยมีข้อความรับรองว่าการก่อสร้างได้มาตรฐาน เอกสารฉบับนี้นายเดชาพยานโจทก์เป็นผู้ทำแทนจำเลยที่ ๑ ซึ่งนายเดชาเบิกความยืนยันว่า ขณะทำเอกสารฉบับนี้ อาคารซี ก่อสร้างไปได้ ๓ ชั้นแล้ว ดังนี้ ย่อมรับฟังได้ว่า โจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคาร ซีมาโดยตลอด แต่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมา แสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่า การจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุด หรือไม่มีเป็นสาระสำคัญไม่ จึงยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1138/2542 นายกวี เพียรพึ่งตน โจทก์ บริษัทมั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) กับพวก จำเลย