คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5557/2545

การซื้อขายอาคารอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คู่สัญญามีความประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 นั้น ถ้าตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เว้นแต่จะปรากฏว่าอาคารได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง เมื่อจำเลยมีสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินได้ อาคารที่จำเลยปลูกสร้างจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ดังนั้น นิติกรรมการซื้อขายระหว่างผู้ร้องและจำเลยคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายซึ่งสามารถใช้บังคับกันต่อไปได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน ดังเช่นกรณีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญามิได้มีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และแม้จำเลยจะมอบอาคาให้ผู้ร้องครอบครองก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลยกรรมสิทธิ์ในอาคารยังคงเป็นของจำเลยอยู่ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบผู้ร้องจึงยังไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 287 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดอาคารขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์

คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระหนี้ตามหนังสือรับสภาพหนี้ ซึ่งมีมูลหนี้เดิมมาจากสัญญาซื้อขายวัสดุก่อสร้าง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 2,173,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ แต่จำเลยไม่ชำระโจทก์จึงขอให้บังคับคดีและนำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดอาคารพาณิชย์ 5 ชั้น รวม 2 คูหา คืออาคารเลขที่ 53/6 และ 53/7 หมู่ที่ 13 แขวงลาดพร้าว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานครเพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์ ผู้ร้องยื่นคำร้องขอและแก้ไขคำร้อง ขอให้ปล่อยอาคารพิพาทที่โจทก์นำยึดคืนแก่ผู้ร้อง โจทก์ให้การ ขอให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ปล่อยอาคารพิพาทเลขที่ 53/6 และ 53/7 หมู่ที่ 13แขวงลาดพร้าว เขตลาดพร้าว กรุงเทพมหานคร ที่โจทก์นำยึดคืนให้แก่ผู้ร้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังเป็นที่ยุติได้ว่า อาคารพิพาททั้งสองคูหาที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 161 และ 54236 ตำบลลาดพร้าว อำเภอลาดพร้าว (บางกะปิ)กรุงเทพมหานคร เดิมที่ดินดังกล่าวเป็นของนางพรรณี กาญจนะคูหา หรือกาญจนะคูหะแต่นางพรรณีได้จดทะเบียนขายฝากไว้กับผู้ร้องเมื่อวันที่ 2 กันยายน 2535 มีกำหนด1 ปี ในขณะที่นางพรรณี จดทะเบียนขายฝากที่ดินดังกล่าวแก่ผู้ร้อง จำเลยกำลังปลูกสร้างอาคารพิพาททั้งสองคูหาในที่ดินดังกล่าว โดยได้รับความยินยอมจากนางพรรณี ซึ่งนางพรรณีก็มิได้จดทะเบียนขายฝากอาคารพิพาทให้แก่ผู้ร้องด้วย เมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ นางพรรณีมิได้ไถ่คืน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาททั้งสองคูหาที่โจทก์นำยึดเป็นของจำเลยหรือผู้ร้อง ได้ความว่าเมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2539 จำเลยได้ไปยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารพิพาททั้งสองคูหาให้แก่ผู้ร้อง และมอบอาคารพิพาทให้ผู้ร้องเข้าครอบครองแล้ว แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ยังมิได้ดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายให้ โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ปิดประกาศแจ้งการทำนิติกรรมดังกล่าวให้ทราบทั่วกันว่า ถ้าผู้ใดจะคัดค้านประการใดให้ยื่นคำคัดค้านต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน ปรากฏว่าก่อนกำหนด 30 วัน คือศาลชั้นต้นได้มีคำสั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยทำนิติกรรมขายอาคารพิพาทเสียก่อนพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนโอนขายอาคารพิพาทให้แก่ผู้ร้องได้เห็นว่า การซื้อขายอาคารพิพาทอันเป็นอสังหาริมทรัพย์รายนี้ คู่สัญญามีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ดังนั้น ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เว้นแต่จะปรากฏว่าอาคารพิพาทได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง สำหรับอาคารพิพาทของจำเลยซึ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของผู้ร้องนั้น ได้ความตามทางพิจารณาว่า จำเลยมีสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินดังกล่าวได้ อาคารพิพาทที่จำเลยปลูกสร้างจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 บัญญัติไว้ ส่วนนิติกรรมซื้อขายอาคารพิพาทระหว่างผู้ร้องและจำเลย ซึ่งผู้ร้องนำสืบว่า จำเลยได้รับชำระราคาไปบางส่วนแล้ว และคู่สัญญาก็มีความประสงค์ที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันนั้น เมื่อยังมิได้มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จนแล้วเสร็จ ย่อมถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและศาลฎีกา เห็นว่า แม้คดีจะฟังตามที่ผู้ร้องนำสืบ แต่นิติกรรมระหว่างผู้ร้องและจำเลยดังกล่าวคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งสามารถใช้บังคับกันต่อไปได้เท่านั้น กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินโฉนดเลขที่ 161 และ 54236 ของผู้ร้องดังเช่นกรณีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่คู่สัญญามิได้มีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และแม้จำเลยจะมอบอาคารพิพาทให้ผู้ร้องครอบครอง ก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลย กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทจึงยังคงเป็นของจำเลยอยู่ ทั้งกรณีเช่นนี้ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะทำให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบผู้ร้องจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 287 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดอาคารพิพาทขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์ เมื่อวินิจฉัยดังนี้ ปัญหาข้ออื่นตามฎีกาของผู้ร้องจึงไม่จำต้องวินิจฉัยอีกต่อไปเพราะไม่ว่าจะวินิจฉัยไปในทางใดก็ไม่อาจเปลี่ยนแปลงผลของคำพิพากษานี้ได้ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำร้องขอของผู้ร้องมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น อนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง และให้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์เป็นพับ แต่มิได้พิพากษาเกี่ยวกับค่าฤชาธรรมเนียมชั้นพิจารณาในศาลชั้นต้นมาด้วย เป็นการไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 167 ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง" พิพากษาแก้เป็นว่า ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นพิจารณาในศาลชั้นต้นให้เป็นพับนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5557/2545 ห้างหุ้นส่วนจำกัด ช.สมเจริญ โจทก์ นาย วรพจน์ พิทยธนากุล ผู้ร้อง นาง สมาน เริงจิตต์ จำเลย