คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 493/2546

ที่ดินพร้อมตึกแถวเป็นของจำเลยที่ 1 แต่โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวกับอ. ในระหว่างอายุสัญญาเช่าจำเลยที่ 1 ขายที่ดินและตึกแถวให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 โจทก์จึงฟ้องจำเลยทั้งสามให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและตึกแถว แต่ไม่ได้บรรยายฟ้องว่าจำเลยที่ 1 ได้รู้เห็นยินยอมเชิดให้ อ. เป็นผู้ทำสัญญาเช่าแทน เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่เคยมอบอำนาจให้ อ. ทำสัญญาเช่ากับโจทก์และโจทก์ไม่ได้ให้การตั้งประเด็นเรื่องตัวแทนเชิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 ไว้ โจทก์จึงไม่สามารถนำสืบว่าจำเลยที่ 1 รู้เห็นยินยอมเชิดให้ อ. ทำสัญญาเช่าแทนตน ฉะนั้นจำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวชอบที่จะขายทรัพย์สินดังกล่าวได้เมื่อโจทก์ไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินและตึกแถวให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถว 2 ชั้น จำนวน 1 คูหาซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 101712 และ 102847 ของจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2536 ซึ่งอยู่ระหว่างระยะเวลาตามสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้ขายตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าว โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ในราคา 1,500,000 บาท โดยจำเลยที่ 2 และที่ 3 รู้อยู่ก่อนแล้วว่าจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงกับโจทก์ที่ต้องให้โอกาสโจทก์ซื้อตึกแถวและที่ดินพิพาทก่อนบุคคลอื่นและโดยมิได้แจ้งให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าอยู่ได้ทราบก่อน ถือเป็นการฉ้อฉลต่อโจทก์และเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนตามหนังสือสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 101712 และ 102847 ตำบลถนนนครชัยศรี(สามเสนในฝั่งเหนือ) อำเภอดุสิต (บางซื่อ) จังหวัดกรุงเทพมหานคร ฉบับลงวันที่ 6กรกฎาคม 2536 ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพร้อมที่ดินทั้งหมดแก่โจทก์ในราคา 1,500,000 บาท โดยรับเงินจากโจทก์หรือโดยโจทก์วางเงินต่อศาล หากจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติขอให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม จำเลยทั้งสามให้การว่า นายอิทธิพล จารุพฤฒิพงศ์ เป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์มิใช่จำเลยทั้งสาม ดังนั้น จำเลยทั้งสามไม่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3ตั้งแต่มีสัญญาท้ายฟ้องฉบับแรก โดยไม่รับค่าตอบแทนหากเป็นไปตามความประสงค์ของมารดาของจำเลยที่ 1 ซึ่งถึงแก่กรรมไปแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังได้ว่าเดิมที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทที่โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าจากนายอิทธิพลหรือธนเดช จารุพฤฒิพงศ์ เป็นของจำเลยที่ 1 ในระหว่างอายุสัญญาเช่า จำเลยที่ 1 ได้โอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนขายที่ดินและตึกแถวระหว่างจำเลยที่ 1กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเอกสารหมาย จ.1 ระบุว่า นายอิทธิพล จารุพฤฒิพงศ์ เป็นผู้ให้เช่าตึกแถวพิพาท และตามคำฟ้องของโจทก์ก็ไม่ได้บรรยายข้อเท็จจริงว่า จำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทในขณะนั้นได้รู้เห็นยินยอมเชิดให้นายอิทธิพลเป็นผู้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทแทนตนเองซึ่งสอดคล้องเจือสมกับข้อเท็จจริงที่ได้ความจากจำเลยที่ 1 ว่าไม่เคยมอบอำนาจให้นายอิทธิพลไปทำสัญญาเช่า และไม่เคยรู้จักโจทก์มาก่อน ในเมื่อคดีนี้ภาระการพิสูจน์ตกแก่โจทก์ แต่โจทก์ไม่ได้ให้การตั้งประเด็นในเรื่องตัวแทนเชิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 821 ไว้ โจทก์จึงไม่สามารถจะนำสืบได้ว่า จำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถวพิพาทได้รู้เห็นยินยอมเชิดให้นายอิทธิพลทำสัญญาเช่าแทนตน ฉะนั้นจำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทชอบที่จะจำหน่ายโอนขายทรัพย์สินดังกล่าวของตนได้ทั้งโจทก์ก็ไม่ได้มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่ได้เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์แต่อย่างใดที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 493/2546 นาย วิโรจน์ ตันตยานุพนธ์ โจทก์ นาง เพิ่มศิริ วงศ์ปรากรม กับพวก จำเลย