คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6344/2549

การที่โจทก์รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ด้วยเหตุที่เกี่ยวกับการดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทล่าช้า และมิได้เป็นไปตามรูปแบบในสัญญา การที่โจทก์รับโอนสิทธิดังกล่าว โจทก์ย่อมที่จะรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ ว. และ ช. มีต่อจำเลยก็ตาม แต่เมื่อสัญญาโอนการจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุดมีข้อความระบุไว้ในข้อ 3 ว่า "ณ วันทำสัญญาโอนการจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุดนี้... ผู้รับโอนจะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือตามสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวนี้ภายใน 14 วัน นับจากวันทำสัญญาฉบับนี้ โดยไม่มีการตรวจรับมอบห้องและโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น ถ้าผู้รับโอนผิดสัญญา ผู้รับโอนยินยอมให้ผู้จะขายยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้พร้อมริบเงินมัดจำที่ได้ชำระมาแล้วทั้งหมดได้ทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว..." ซึ่งข้อสัญญาดังกล่าวนี้ย่อมแสดงเจตนาของคู่สัญญาได้ว่า ตกลงยกเลิกกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์เดิมที่ ว. และ ช. ทำไว้กับจำเลย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโจทก์รับรู้มาตลอดว่า การก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทล่าช้า ซึ่งการดำเนินการก่อสร้างอยู่ในความดูแลรับผิดชอบในการบริหารโครงการของโจทก์ ทั้งมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบและวัสดุต่าง ๆ ก็ด้วยความรู้เห็นและยินยอมของโจทก์ โจทก์จึงไม่อาจกล่าวอ้างว่า จำเลยผิดสัญญาเพราะการก่อสร้างล่าช้า หรือมีข้อบกพร่องในการก่อสร้างได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เมื่อโจทก์ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินที่เหลือให้แก่จำเลย โจทก์ย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเอาเงินดาวน์ที่ชำระมาแล้วคืนจากจำเลย

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 2,936,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2540 จนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แก่จำเลย 4,000 บาท โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาและจะต้องชำระเงินตามฟ้องให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า การที่โจทก์รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากนายชัชวาลและนายเชษชัย ก็ด้วยเหตุที่นายชัชวาลและนายเชษชัยตำหนิติเตียนจำเลยเกี่ยวกับการดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทล่าช้าและมิได้เป็นไปตามรูปแบบในสัญญา การที่โจทก์รับโอนสิทธิดังกล่าวโจทก์ย่อมที่จะรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่นายชัชวาลและนายเชษชัยมีต่อจำเลยก็ตาม แต่เมื่อสัญญาโอนการจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุดมีข้อความระบุไว้ในข้อ 3 ว่า "ณ วันทำสัญญาโอนการจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุดนี้.....ผู้รับโอนจะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือตามสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวนี้ภายใน 14 วัน นับจากวันทำสัญญาฉบับนี้ โดยไม่มีการตรวจรับมอบห้องและโดยไม่มีเงื่อนไขใดๆ ทั้งสิ้น ถ้าผู้รับโอนผิดสัญญาผู้รับโอนยินยอมให้ผู้จะขายยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้พร้อมริบเงินมัดจำที่ได้ชำระมาแล้วทั้งหมดได้ทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว..." ซึ่งข้อสัญญาดังกล่าวนี้ย่อมแสดงเจตนาของคู่สัญญาได้ว่าตกลงยกเลิกกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์เดิมที่นายชัชวาลและนายเชษชัยทำไว้กับจำเลย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโจทก์รับรู้มาตลอดว่าการก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทล่าช้า การดำเนินการก่อสร้างอยู่ในความดูแลรับผิดชอบในการบริหารโครงการของโจทก์ ทั้งมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบและวัสดุต่างๆ ก็ด้วยความรู้เห็นและยินยอมของโจทก์ จึงมีข้อตกลงที่ไม่ต้องมีการตรวจรับมอบห้องและไม่มีเงื่อนไขใดๆ ทั้งสิ้นไว้อีกด้วย ถือได้ว่าโจทก์สละเงื่อนเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์และเงื่อนไขอื่นตามสัญญาเดิม โจทก์จึงไม่อาจกล่าวอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะการก่อสร้างล่าช้าหรือมีข้อบกพร่องในการก่อสร้างได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2540 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย เมื่อโจทก์ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินที่เหลือให้แก่จำเลย โจทก์ย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา หาใช่จำเลยเป็นผู้ผิดสัญญาดังที่โจทก์ฎีกาไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเอาเงินดาวน์ที่ชำระมาแล้วคืนจากจำเลย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน จำเลยไม่แก้ฎีกาจึงไม่กำหนดค่าทนายความให้. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6344/2549 นายพิเชษฐ์ ตันอริยกุล โจทก์ บริษัท วี.ไอ.พี. เรียลเอสเตท จำกัด จำเลย