คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 155-156/2488

ผู้ขายได้ขายที่ติดจำนองแก่ผู้ซื้อ ผู้รับจำนองฟ้องบังคับจำนองและผู้ขายไถ่ถอนจำนองแล้ว ดังนี้เมื่อไม่มีข้อตกลงไว้เป็นอย่างอื่นสัญญาซื้อขายนั้นไม่เลิกกัน ขายที่ดินบางส่วนซึ่งติดการจำนองผู้ซื้อฟ้องขอให้บังคับผู้ขายแบ่งแยกโอนให้ตนได้ไม่กระทบกระเทือนถึงสิทธิ-จำนอง ขายที่ดินเฉพาะบางส่วนให้แก่หลายคน แม้จะไม่พอแบ่งแยกให้แก่ผู้ซื้อทุกๆคนก็ตาม ถ้ายังไม่มีการแบ่งแยกที่ดินไป ผู้ซื้อหนึ่งคนหนึ่งก็มาฟ้องขอให้แบ่งแยกโอนขายให้ตนได้. ที่ดินหลายเจ้าของเมื่อเจ้าของคนหนึ่ง ๆ รับโอนมาโดยทราบถึงนิติกรรมการซื้อขายก่อนแล้ว ศาลก็บังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาซื้อได้ ไม่ขัดกับประมวลแพ่งฯ ม.1361 วรรค 2

ได้ความว่าจำเลยได้ทำสัญญาขายที่ดินโฉนดที่ ๕๖๘ ให้โจทก์และบุคคลอื่นหลายราย แต่ที่ดินนั้นจำนองอยู่ ต่อมาผู้รับจำนองได้ฟ้องบังคับจำนอง จำเลยได้นำไปจำนองผู้อื่นเอาเงินมาไถ่ บัดนี้โจทก์มาฟ้องขอให้จำเลยโอนขาย ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา จำเลยฎีกา ศาลฎีกาได้วินิจฉัยดังต่อไปนี้ ๑. จำเลยฎีกาว่า คู่สัญญาได้คาดหมายว่าเมื่อเอาเงินจากผู้ซื้อทั้งหมดไถ่จำนองก่อนแล้วจึงจะมาโอนกรรมสิทธิ แต่ผู้รับจำนองได้ฟ้องคดีก่อน สัญญาซื้อขายจึงเลิกกัน ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาซื้อขายไม่เลิก เพราะตามสัญญาได้มีข้อตกลงดังนั้น ๒. จำเลยฎีกาว่า เมื่อไถ่จำนองรายแรกแล้วไปจำนองใหม่ที่ดินจึงไม่ปลอดจำนอง จึงแบ่งแยกที่ดินไม่ได้ ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ไม่ได้ฟ้องให้แบ่ง โดยปลอดการจำนอง และผู้รับจำนองไม่ใช่คูความศาลสั่งให้แบ่งแยกที่ดินโอนให้โจทก์ได้เท่าที่จำเลยมีสิทธิ์อยู่ตามกฎหมาย เพราะสิทธิ์ของผู้รับจำนองไม่กระทบกระเทือนตามคำพิพากษานี้ ๓. จำเลยฎีกาว่า ที่ดินมีชื่อนายชูด้วยแม้โอนให้จำเลยที่ ๔ แล้วก็จริง แต่ยังไม่ได้แก้ทะเบียน จำเลยที่ ๔ จึงไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิแม้จะเปลี่ยนตามสัญญายอมก็จริง แต่นายชูไม่มีสิทธิ์จำหน่ายโดยไม่ได้รับความยินยอมของจำเลยที่ ๑ ถึง ๓ ก่อนจึงขัดต่อประมวลแพ่ง ฯ ม.๑๓๖๑ วรรค ๒ ศาลฎีกาเห็นว่าศาลล่างได้วินิจฉัยแล้วว่า จำเลยที่ ๔ โอนสิทธิ์ให้จำเลยที่ ๑,๒,๓ ซึ่งรู้ถึงสัญญาจะซื้อขายรายนี้แล้วจึงอยู่ในฐานะที่จะถูกบังคับตามฟ้องได้ ซึ่งศาลฎีกาเห็นชอบด้วย ๔. จำเลยฎีกาว่าได้ทำสัญญาขายแก่บุคคลหลายคนเมื่อแบ่งแยกขายให้ทุกคนแล้วจะไม่เหลือสำหรับโจทก์ถึงแปลงละ ๒ ไร่, ๒ ๑/๒ ไร่ตามสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิ์ฟ้องบังคับเต็มเนื้อที่ตามสัญญา ศาลฎีกาเห็นว่าทางพิจารณาฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังนั้น จึงพิพากษายืนศาลอุทธรณ์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 155 - 156/2488 พันโทหิรัญ, พันโทสุรจิตต์ โจทก์ นางส้มจีน กับพวก จำเลย