คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 329/2491

สัญญาซื้อขายที่ดิน ซึ่งในขณะทำสัญญา ผู้ขายยังไม่ได้สิทธิหรือกรรมสิทธิ์เด็ดขาดในที่ดินที่ขายนั้น จะจัดการโอนโดยมีการจดทะเบียนตามกฏหมายก็ยังไม่ได้นั้น ถือว่าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และผู้ขายมอบที่ดินให้ผู้ซื้อแล้ว แม้ยังไม่ได้โอนทะเบียน ผู้ขายก็ฟ้องเรียกที่ดินคืนไม่ได้ ในเมื่อยังไม่ได้มีการเลิกสัญญาต่อกัน

โจทก์กับนายฝุงฉอง ตกลงทำสัญญากัน โดยโจทก์ให้เงินนายฝุงฉอง ๔๑๐ บาท นายฝุงฉองมอบที่บ้าน ๑ แปลงพร้อมด้วยเรือนเสาไม้แก่นและยุ้งเข้าร่วมราคา ๒๐๐๐ บาท ให้โจทก์ครอบครองโดยยังมิได้สิทธิเด็ดขาด มีเงื่อนไขสัญญาว่า ถ้านายฝุงฉองมิได้ย้ายที่อยู่เดิม โดยรัฐบาลให้สิทธิพิเศษแก่นายฝุงฉองในการที่จะอยู่ต่อไปแล้ว โจทก์ต้องมอบที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างคืน และนายฝุงฉองต้องคืนเงินให้โจทก์ ในปีเดียวกันนั้นโจทก์ได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยเป็นเงิน ๔๓๐ บาท มิได้ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จึงถือว่าการซื้อขายเป็นโมฆะ ต่อมานายฝุงฉองฟ้องโจทก์ขอคืนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โจทก์ยอมความยอมให้แก่นายฝุงฉอง ๑๐๐๐ บาท นายฝุงฉองยอมยกที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างให้โจทก์ โจทก์จึงมาฟ้องขอคืนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากจำเลย อ้างว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ ศาลชั้นต้นเห็นว่า ที่ดินพิพาทไม่มีหนังสือสำคัญ จำเลยปกครองมาเกิน ๑ ปีแล้ว จึงพิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์เห็นว่า การซื้อขายที่ดินบ้านเรือน และยุ้งข้าวโดยมิได้ทำหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยครอบครองยังไม่ถึง ๙ - ๑๐ ปี ยังไม่ได้กรรมสิทธิ จึงพิพากษากลับให้จำเลยคืนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาที่โจทก์ได้ทำกับนายฝุงฉอง มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะนายฝุงฉองยังไม่ให้สิทธิโจทก์ครอบครองเด็ดขาด จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายเท่านั้น และเมื่อโจทก์ทำสัญญากับจำเลย โจทก์ก็ยังไม่ได้สิทธิ์หรือกรรมสิทธ์เด็ดขาดเช่นเดียวกัน เพราะจะจัดการโอนโดยมีการจดทะเบียนตามกฏหมายก็ยังไม่ได้ สัญญานี้จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งทำกันเองก็ใช้ได้ตามมาตรา ๔๕๖ วรรค ๒ เมื่อสัญญาจะซื้อขายนี้ยังคงอยู่มิได้มีการเลิกสัญญา โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิจะเรียกที่ดินคืน จึงพิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 329/2491 นายสุดใน เสียงเจริญ โจทก์ นายแดง สุริยะรังสี จำเลย