คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 173/2506

ทำสัญญาเช่ากันมีกำหนด 5 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียน จึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกการเช่าก็ต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 สัญญาเช่าจึงจะระงับ แต่ในปัญหาดังนี้ ถ้าศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าไม่ต้องบอกกล่าว และสั่งงดสืบพยานในข้อนี้ การวินิจฉัยและสั่งเช่นนี้เป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ซึ่งมิได้ทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่อง หากเสร็จไปเฉพาะประเด็นบางข้อ(เพราะคดียังมีประเด็นข้ออื่นอีกด้วย) แม้จำเลยจะมิได้โต้แย้งไว้เสียแต่ศาลชั้นต้น ก็มีสิทธิยกขึ้นอุทธรณ์ในชั้นศาลอุทธรณ์ได้ตามมาตรา 228(3)

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์มีกำหนด 5 ปี ค่าเช่าปีละ 1,400 บาท ในวันทำสัญญา โจทก์รับค่าเช่าไป 3,000 บาท โดยตกลงหักเงินกันในปีต่อ ๆ ไปสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียน จึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี ก่อนครบ 3 ปี โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบล่วงหน้าว่าเมื่อครบ 3 ปีแล้วไม่ให้จำเลยเช่าต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง 1,200 บาทพร้อมทั้งรื้อถอนออกไป ครั้นครบ 3 ปี จำเลยไม่ชำระค่าเช่าที่ค้างและไม่ยอมรื้อถอน ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและให้ชำระค่าเช่า จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่ามีกำหนด 5 ปี โจทก์ได้รับค่าเช่าล่วงหน้า 3,000 บาท และจำเลยยอมชำระให้อีกปีละครั้ง ๆ ละ1,000 บาท จนกว่าจะครบ 7,000 บาทตามสัญญา ไม่ใช่เงินค่าเช่าที่ค้างตกลงหักเงินกันในปีต่อไปดังฟ้อง และได้ตกลงกันว่าโจทก์จะจัดการจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยในทันทีที่ได้รับค่าเช่าล่วงหน้าจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าหลายครั้ง โจทก์ขอผัดเรื่อยมา โจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่า โจทก์รับค่าเช่าไปแล้วรวม 6,000บาท จำเลยเช่าถึงวันที่ 1 มีนาคม 2504 เป็นเวลา 3 ปีคิดเป็นค่าเช่า4,200 บาท โจทก์รับเกินไป 1,800 บาท แม้การเช่าจะมีผลบังคับเพียง3 ปีก็ตาม แต่เมื่อครบแล้วโจทก์มิได้บอกกล่าวเลิกสัญญา ปล่อยให้จำเลยครอบครองทรัพย์ที่เช่ามาจนบัดนี้ ถือว่ายอมให้จำเลยเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา จึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จัดการจดทะเบียนการเช่าโดยกำหนดเวลาต่อไปอีก 2 ปีถ้าไม่ไปจดก็ขอให้คืนเงิน 1,800 บาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การเช่าสิ้นสุดวันที่ 1 มีนาคม2505 คิดค่าเช่า 7,000 บาท โจทก์ได้รับค่าเช่าคราวเดียว 3,000 บาทเท่านั้น ไม่เคยสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการเช่า ขอให้ยกฟ้องแย้ง วันชี้สองสถาน จำเลยรับว่าข้อที่โจทก์จำเลยตกลงกันให้ไปจดทะเบียนการเช่านั้นไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งขอให้บังคับคดีไม่ได้ จึงให้งดสืบพยานในข้อนี้ และประเด็นที่ว่า สัญญามีผลบังคับเพียง 3 ปี โจทก์มาฟ้องเมื่อพ้นกำหนด3 ปีเล็กน้อย โจทก์หาจำต้องบอกกล่าวก่อนไม่ จึงให้งดสืบพยานในข้อนี้ด้วย คงสืบเฉพาะประเด็นที่ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าอีก3,000 บาทหรือไม่ เมื่อสืบเสร็จแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ได้รับค่าเช่าจากจำเลยรวม6,000 บาทเมื่อให้เช่าเพียง 3 ปี ก็ต้องคืนค่าเช่าส่วนที่รับเกิน1,800 บาทแก่จำเลย พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนไป และห้ามเข้าเกี่ยวข้อง ให้โจทก์คืนเงินค่าเช่า 1,800 บาทแก่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นสืบพยานในประเด็นเรื่องบอกกล่าว แล้วพิพากษาใหม่ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า 1. ที่โจทก์ฎีกาว่า ในประเด็นเรื่องบอกกล่าว ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าไม่ต้องบอกกล่าวและสั่งงดสืบพยาน เป็นคำสั่งระหว่างพิจารณา จำเลยไม่ได้โต้แย้ง จะยกขึ้นมาอุทธรณ์ในชั้นศาลอุทธรณ์ไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226นั้น เห็นว่า คำสั่งศาลชั้นต้นที่วินิจฉัยและงดสืบพยานดังกล่าวนั้นเป็นการวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 24 ซึ่งมิได้ทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่อง หากเสร็จไปเฉพาะแต่ประเด็นบางข้อ อุทธรณ์ของจำเลยจึงไม่ต้องห้ามตามมาตรา 228(3) 2. ในประเด็นเรื่องบอกกล่าว คดีฟังได้ว่าสัญญาเช่ามีกำหนด 5 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียนฯ จึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี เมื่อครบ 3 ปีแล้วโจทก์จะบอกเลิกการเช่าก็ต้องบอกกล่าวให้จำเลยทราบล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เสียก่อน สัญญาเช่าจึงจะระงับ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นไม่มีเหตุที่จะแก้ไข พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 173/2506 นายเทียน ทับสุวรรณ ที่ 1 โจทก์ นางสม เมฆย้อย ที่ 2 โจทก์ นางล้วน ทรวงแสวง ที่ 1 จำเลย นายวินิจ สรณารักษ์ ที่ 2 จำเลย