คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 627/2510

พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินเป็นกฎหมายพิเศษ ให้สิทธิแก่ผู้เช่าต่างหากจากกฎหมายที่ว่าด้วยลักษณะเช่าตามธรรมดา เมื่อจำเลยไม่ยกขึ้นเป็นประเด็นต่อสู้ไว้โดยชัดแจ้งในคำให้การว่า ฟ้องที่จำเลยเช่าเป็นเคหะควบคุมและอ้างสิทธิที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้น จำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว แม้จะฟังว่าจำเลยไม่เคยค้างค่าเช่าก็ตาม (อ้างฎีกาที่ 1135/2505 และที่ 1470/2508) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ผู้เช่าออกไปเมื่อใดก็ได้ ไม่จำเป็นที่ผู้เช่าจะต้องทำการบอกกล่าวก่อนฟ้อง (อ้างฎีกาที่ 133/2507)

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าห้องแถวของโจทก์เพื่อประกอบการค้าโดยไม่มีกำหนดเวลาและมิได้ทำหนังสือสัญญาเช่า จำเลยไม่นำค่าเช่ามาชำระ ทนายโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว ขอให้บังคับจำเลยออกไปจากห้อง จำเลยให้การว่าเช่าห้องของโจทก์อยู่อาศัย มิได้ประกอบการค้า ห้องพิพาทมิได้อยู่ในทำเลการค้า จำเลยไม่ได้ค้างค่าเช่า โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวทวงถามและทนายโจทก์ไม่มีสิทธิบอกกล่าวเลิกการเช่า ศาลชั้นต้นฟังว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทของโจทก์ใช้เป็นที่ประกอบการค้า โดยมิได้ทำหนังสือสัญญาเช่าและไม่มีกำหนดการเช่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า พิพากษาให้ขับไล่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ฟังว่าจำเลยเช่าห้องของโจทก์เพื่ออยู่อาศัยและได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ โจทก์ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา พิพากษากลับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยให้การแต่เพียงว่าจำเลยเช่าห้องของโจทก์อยู่อาศัยมิได้ประกอบการค้าและมิได้อยู่ในทำเลการค้าเท่านั้น จำเลยหาได้ยกข้อต่อสู้ว่าห้องที่จำเลยเช่าเป็นเคหะควบคุมและอ้างสิทธิที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ในอันที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิให้ผู้เช่าเลิกใช้หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าอย่างใดไม่ และกฎหมายนี้เป็นกฎหมายพิเศษ ให้สิทธิแก่ผู้เช่าต่างหากจากกฎหมายที่ว่าด้วยลักษณะเช่าตามธรรมดา เมื่อจำเลยไม่ยกขึ้นเป็นประเด็นต่อสู้ไว้โดยชัดแจ้งในคำให้การ จำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวแม้จะฟังว่าจำเลยไม่เคยค้างค่าเช่าก็ตาม (อ้างฎีกาที่ ๑๑๓๕/๒๕๐๕ และที่ ๑๔๗๐/๒๕๐๘) และเห็นว่าการเช่ารายนี้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์ย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยออกไปเมื่อใดก็ได้ ไม่จำเป็นที่จะต้องทำการบอกกล่าวก่อนฟ้อง (อ้างฎีกาที่ ๑๓๓/๒๕๐๗) พิพากษาแก้. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 627/2510 นายเป้า แซ่เอี้ย โจทก์ นายเซี้ยะท้ง แซ่ลิ้ม ล.