คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511

สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้น เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรม คือ ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้ทำสัญญายอมให้โจทก์มีสิทธิทำการก่อสร้างตึกแถว โดยโจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างทั้งหมด เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วต้องยกกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย แต่โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าก่อสร้างได้ จำเลยต้องทำสัญญาให้แก่ผู้เช่ามีกำหนด ๙ ปี ถ้าโจทก์เช่าเองจำเลยยอมให้เช่า ๑๑ ปี โจทก์ได้เช่าห้องพิพาท ๑ ห้อง และได้ขอร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยเพิกเฉยขอให้ศาลบังคับ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ได้ตกลงสร้างตึก ๑๒ คูหา แต่โจทก์ผิดสัญญาสร้างตึกเสร็จเพียง ๔ คูหา เรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะเป็นส่วนของโจทก์แล้ว ๓ คูหา อีก ๑ คูหา โจทก์ขอเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๓๐ บาท โจทก์ไม่ชำระค่าเช่า จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาเช่าและสัญญาก่อสร้าง จึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยใช้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาก่อสร้างตึกแถวเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์สร้างไม่ครบ ๑๒ ห้อง เรียกได้ว่าไม่กระทำการชำระหนี้ภายในกำหนดเวลา จำเลยได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างและสัญญาเช่าแล้ว พันธะที่โจทก์จำเลยพึงมีต่อกันย่อมหมดไป พิพากษาให้ยกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ศาลฎีกาเห็นว่า คู่สัญญาไม่ได้ตกลงกันว่า โจทก์จะต้องสร้างครบทั้ง ๑๒ ห้องเสียก่อน จำเลยจึงจะให้โจทกฺ์เช่าได้ เมื่อโจทก์สร้างตึกเสร็จ ๔ ห้อง เรียกเก็บแป๊ะเจี๊ยะ ๓ ห้อง ส่วนอีกห้องหนึ่งนั้นโจทก์เช่าอยู่เอง จึงเห็นได้ว่าคู่กรณีมีเจตนาตรงกันว่า เมื่อสร้างตึกแถวเสร็จเพียงใดก็ให้กรรมสิทธิ์ในตึกตกเป็นของจำเลยแต่บัดนั้นเป็นต้นไป แม้จำเลยจะบอกเลิกสัญญากับโจทก์แล้ว ที่จำเลยให้โจทก์เช่าตึกแถวห้องพิพาทก็ยังมีผลบังคับได้อยู่ ประเด็นในเรื่องค้างชำระค่าเช่านั้นศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาก่อสร้างตามเอกสาร ล. ๑ เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด ๑๑ ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘. แต่ในเรื่องเช่านั้น โจทก์จำเลยต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดา คือ โจทก์จะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยตามสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ไม่ชำระค่าเช่าจำเลยก็ย่อมบอกเลิกสัญญาหมาย ล. ๑ ซึ่งมีการเช่ารวมอยู่ด้วยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๐ ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511 นายประยูร ชัยมงคล โดยเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ โจทก์ นายสกล ทิมกระจ่าง ที่ 1 นางเสงี่ยม ทิมกระจ่าง ที่ 2 ล.