คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2097-2098/2514

โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์จนหมดอายุสัญญาเช่าแล้วได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยและบริวารไม่ยอมออก เป็นการละเมิดขอให้ขับไล่ เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ไม่จำต้องบรรยายไปถึงว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือหรือไม่ สัญญาเช่าบ้านมีข้อความว่า ส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมหรือปลูกสร้างขึ้นนั้นให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ย่อมมีความหมายว่า บริเวณที่จำเลยก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดนั้นอยู่ในขอบเขตของสัญญาทั้งสิ้น ดังนี้ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยก่อสร้างขึ้นจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตั้งแต่เวลาก่อสร้างขึ้น กรณีไม่เข้าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310, 1312

คดี ๒ สำนวนนี้ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิจารณาพิพากษารวมกัน สำนวนแรกโจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ เช่าบ้านเลขที่ ๙๕ ถนนราชดำริ ซึ่งอยู่ในโฉนดเลขที่ ๑๑ จากบุตรของเจ้าพระยาศรีธรรมาธิเบศเจ้าของเดิมเพื่อใช้ทำเป็นโรงงานไอสครีมป๊อบอันเป็นธุรกิจของจำเลยที่ ๒ ในตอนแรกเช่าแจ้งความจำนงว่าการเช่าไม่เกิน ๕ ปีครบกำหนดแล้วต่อสัญญาเช่ากันหลายครั้ง ครั้งสุดท้ายก่อนครบกำหนดต่อสัญญาเช่าวันที่ ๓๑ สิงหาคม ๒๕๑๑ ผู้แทนผู้ให้เช่าแจ้งให้จำเลยที่ ๑ ทราบว่าไม่อาจต่อสัญญาเช่าให้ได้อีกเพราะจะโอนที่ดินให้โจทก์ดำเนินการก่อสร้าง ให้มอบสถานที่เช่าพร้อมโรงเรือนคืนจำเลยทั้งสองจัดการรื้อถอนเครื่องทำไอสครีมและย้ายสำนักงานไปแล้วแต่ยังทำกิจการบางอย่างอยู่ เจ้าพระยาศรีธรรมาธิเบศแจ้งให้จำเลยคืนสถานที่เช่า แต่จำเลยที่ ๑ เพิกเฉยและอยู่ต่อมาโดยละเมิด โจทก์ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากเจ้าพระยาศรีธรรมาธิเบศเจ้าพระยาศรีธรรมาธิเบศได้ทำหนังสือโอนสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยอยู่โดยละเมิดให้โจทก์แจ้งให้จำเลยขนย้ายออกไป จำเลยไม่ยอมออกขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายออกไปจากที่ดินของโจทก์แล้วส่งมอบสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของโจทก์แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาทนับแต่วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๑๑ ถึงวันฟ้องเป็นเงิน ๔๙,๓๓๓.๓๓ บาท จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตาม จำเลยทั้งสองให้การและร้องขอแก้คำให้การว่า จำเลยที่ ๑ ได้ทำสัญญาเช่าบ้านเลขที่ ๙๕ พร้อมสิ่งปลูกสร้างในบริเวณบ้านกับนายเผดิมอังสุวัฒนะ ผู้แทนบุตรของเจ้าพระยาศรีธรรมาธิเบศมีกำหนด ๕ ปี ระหว่างการเช่า จำเลยที่ ๑ ทำความตกลงและได้รับความยินยอมจากนายเผดิมให้ขยายสร้างโรงงานขนาดใหญ่นอกเขตบ้านในที่ดินของเจ้าของเดิม และจำเลยยอมเสียค่าใช้ที่ดินนั้นตลอดเวลาที่ยังดำเนินการโรงงานอยู่ แล้วจำเลยที่ ๑ ได้ขยายโรงงานตั้งเป็นบริษัทผลิตภัณฑ์ป๊อบ จำกัด จำเลยที่ ๒ได้ลงทุนสร้างอาคารลงด้วยความเชื่อโดยสุจริตว่าเจ้าของที่ดินจะให้ใช้ที่ดินที่สร้างโรงงานนี้ตลอดไป จำเลยไม่ได้แสดงความจำนงขอเช่าเพียง ๕ ปีดังโจทก์ฟ้อง หากเป็นการตกลงในลักษณะจะต่อสัญญาให้เช่าตอบแทนการลงทุนสร้างของจำเลยจนกว่าจะเลิกกิจการหรือโรงงานเสื่อมสลายใช้การไม่ได้ แต่เมื่อจำเลยไม่รับการต่อสัญญา จำเลยก็ได้ย้ายเครื่องจักรบางส่วนไปยังโรงงานใหม่แล้ว โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามที่อ้างเพียงใด จำเลยไม่ทราบ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลย จำเลยที่ ๒ ปลูกสร้างโรงงานขึ้นในที่ดินตามฟ้องโดยสุจริต แม้บางส่วนอยู่นอกเขตสัญญาเช่าย่อมก่อให้เกิดภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๒ ส่วนที่อยู่ในเขตสัญญาเช่าจำเลยก็สร้างขึ้นโดยสุจริตเป็นผลให้ที่ดินมีค่าสูงขึ้น จำเลยมีสิทธิที่จะได้รับค่าตอบแทนในค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น จำเลยมีสิทธิยึดหน่วงในโรงเรือนเหล่านี้ โจทก์ไม่มีอำนาจบังคับให้จำเลยรื้อถอนขนย้ายและออกไปจากที่ดินแปลงนี้ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน การบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินจึงไม่ใช่การบอกกล่าวของเจ้าของที่ดิน ไม่ทำให้สัญญาเช่าเลิกกัน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ ๑ ให้การว่า ทำสัญญาเช่าในฐานะตัวแทนจำเลยที่ ๒ จึงไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัว ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม สำนวนหลัง บริษัทผลิตภัณฑ์ป๊อบ จำกัด ซึ่งเป็นจำเลยที่ ๒ ในสำนวนแรกเป็นโจทก์ฟ้องบริษัทจิตตสุข จำกัด โจทก์ในสำนวนแรกมีข้อความอย่างเดียวกับคำให้การในสำนวนแรก และขอให้จำเลยจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ใช้ที่ดินที่ก่อสร้างและถนนตามฟ้องจนกว่าสิ่งก่อสร้างเสื่อมสลายไปโดยให้โจทก์เสียค่าตอบแทนแก่เจ้าของที่ดิน จำเลยให้การว่า โจทก์มิใช่ผู้เช่าบ้านเลขที่ ๙๕ นี้ โจทก์เป็นเพียงบริวารจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะอ้างความตกลงการเช่ากับนายเผดิม นายเผดิมไม่เคยตกลงกับผู้แทนบริษัทโจทก์ให้ใช้ที่ดินเป็นโรงงานตลอดไปจนกว่าจะเลิกกิจการหรือสิ่งปลูกสร้างสลายไปที่โจทก์อ้างว่าได้ปลูกสร้างโดยสุจริตรุกล้ำที่ดินของจำเลยนั้น โจทก์มิได้รุกล้ำและไม่ใช่เรื่องภารจำยอม โจทก์ไม่มีนิติสัมพันธ์หรือทรัพย์สิทธิที่จะขอให้ศาลบังคับจำเลย ศาลสั่งรวมการพิจารณาคดีทั้งสองสำนวนนี้โดยเรียกบริษัทจิตตสุข จำกัด ว่าโจทก์ เรียกนายราชัย เตชะพูลผล และบริษัทผลิตภัณฑ์ป๊อบ จำกัด ว่าจำเลย ศาลชั้นต้นเห็นว่าฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์มีอำนาจฟ้อง จำเลยไม่มีสิทธิให้โจทก์จดทะเบียนภารจำยอม พิพากษาบังคับจำเลยตามคำขอบังคับของโจทก์ในสำนวนแรกและยกฟ้องของโจทก์ในสำนวนหลัง จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ที่จำเลยฎีกาว่าฟ้องโจทก์ไม่ได้บรรยายว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือหรือไม่ ถ้าทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือก็ชอบที่จะระบุไว้และส่งสำเนาเอกสารให้จำเลยเพื่อพิจารณาข้อความโดยชัดเจน จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องมาว่าจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์จนหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปจำเลยและบริวารไม่ยอมออกไป เป็นการละเมิด เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ในปัญหาที่ว่า จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทเพราะจำเลยได้ปลูกสร้างโรงเรือนลงนอกเขตบ้านเลขที่ ๙๕ นอกขอบเขตของสัญญาเช่า และได้ชำระค่าตอบแทนแก่เจ้าของที่ดินไปแล้ว หากจะถือว่าเป็นสิ่งก่อสร้างตามสัญญา ก็ต้องฟังว่าจำเลยสร้างขึ้นโดยสุจริต ทำให้ค่าที่ดินของโจทก์เพิ่มขึ้น จำเลยมีสิทธิที่จะได้ค่าตอบแทนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๐ และมีสิทธิขอให้จดทะเบียนสิทธิภารจำยอมนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามสัญญาเช่ามีข้อความว่า ผู้เช่ารับว่าจะซ่อมแซมบำรุงรักษาสถานที่เช่าคือบ้าน โรงเรือนและสิ่งทั้งหลายในบริเวณที่เช่าให้เรียบร้อย และเมื่อสิ้นอายุสัญญาเช่าแล้วจะส่งมอบคืนสถานที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าในสภาพเดิม ผู้เช่าจะไม่ดัดแปลงต่อเติมสิ่งหนึ่งสิ่งใดในสถานที่เช่า นอกจากได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าก่อน ส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมหรือปลูกสร้างขึ้นนั้นให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นข้อสัญญามีอยู่เช่นนี้จึงมีความหมายว่าบริเวณที่จำเลยก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดนั้นอยู่ในขอบเขตของสัญญาทั้งสิ้น โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยก่อสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินตั้งแต่เวลาที่ก่อสร้างขึ้น จำเลยจะอ้างว่าเป็นของจำเลยเพราะได้ก่อสร้างโดยสุจริตหาได้ไม่กรณีไม่เข้าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๐, ๑๓๑๒ ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2097 - 2098/2514 บริษัทจิตตสุข จำกัด โดยพันเอกจินดา ณ สงขลา และ นายเจตนา ณ สงขลา กรรมการ โจทก์ นายราชัย เตชะพูนผล ที่ 1 กับพวกรวม 2 คน จำเลย บริษัทผลิตภัณฑ์ป๊อบ จำกัด โดยนายราชัย เตชะพูนผล กรรมการผู้จัดการ บริษัทจิตตสุข จำกัด จำเลย