คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 286/2514

ผู้ให้เช่าเดิมทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวห้องพิพาทและจดทะเบียนการเช่าไว้มีกำหนดเวลา 10 ปี โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างห้องพิพาทให้เป็นเงิน 27,000 บาท เป็นสัญญาซึ่งแสดงเจตนาแท้จริงของคู่กรณีว่าให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันบังคับต่อกันตามกำหนดเวลาดังกล่าว โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทนี้จึงต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามข้อตกลงของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย เมื่อคู่สัญญามีเจตนาแท้จริงให้สัญญามีผลผูกพันต่อกันตามกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ แม้ในสัญญาเช่าข้อ 10 จะมีข้อตกลงว่า "ในระหว่างสัญญาเช่า เมื่อผู้ให้เช่าจะต้องการบ้านหรือผู้เช่าจะต้องการคืนบ้าน จะต้องบอกให้รู้ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนโดยมีกำหนด 60 วัน" ก็ต้องตีความตามเจตนาแท้จริงของคู่กรณีซึ่งมุ่งให้สัญญามีผลผูกพันต่อกันมีกำหนดเวลา 10 ปี โจทก์จะอาศัยสัญญาข้อนี้เพื่อบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาไม่ได้ ส่วนที่โจทก์อ้างว่าผู้ขายที่และตึกแถวพิพาทให้โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาข้อ 13 ซึ่งมีข้อตกลงว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญานี้ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าราคาสมควร" แต่จำเลยไม่ยอมซื้อนั้น สัญญาข้อนี้ก็มิใช่ข้อตกลงให้ใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญา โดยอาศัยสัญญาข้อนี้ไม่ได้ด้วยเช่นกัน (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3/2514 เฉพาะวรรคแรกและวรรคสอง)

โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดที่ ๓๙๙๓, ๒๘๐๓ ตำบลบุคคโล อำเภอธนบุรี จังหวัดธนบุรี เป็นของนายบุญชัย สวรรณธาราเรือง และตึกแถวเลขที่ ๙๓๔/๒ ถึง ๙๓๔/๔๓ ซึ่งปลูกในที่ดินโฉนดดังกล่าวเป็นของนางอาหนู แซ่โล้ว จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวเลขที่ ๙๓๔/๑๗ กับนางอาหนูตามสัญญาเช่าลงวันที่ ๒๔ กันยายน ๒๕๐๖ ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๖๐ บาท มีกำหนดเวลา ๑๐ ปี โดยได้จดทะเบียนการเช่าต่ออำเภอธนบุรี ต่อมาที่ดินและตึกแถวทั้งหมดได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารแหลมทองจำกัด ซึ่งต่อมาธนาคารได้โอนขายให้โจทก์เมื่อวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๐๙ ก่อนหน้าที่ธนาคารจะขายให้โจทก์ธนาคารได้แจ้งให้จำเลยทราบตามสัญญาข้อ ๑๓ ว่า ธนาคารจะขายให้โจทก์ในราคา ๑,๕๕๕,๐๐๐ บาท ถ้าจำเลยไม่ซื้อก็ขอให้ออกจากที่พิพาทภายใน ๒ เดือน จำเลยก็หาเสนอขอซื้อและออกจากที่พิพาทตามข้อสัญญาไม่ ครั้นเมื่อโจทก์รับโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทมาแล้ว โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวอีก จำเลยก็ยังเพิกเฉยโจทก์มีความจำเป็นต้องใช้ตึกแถวจึงแจ้งความประสงค์ให้จำเลยส่งคืนภายในกำหนด ๖๐ วันตามสัญญาข้อ ๑๐ เมื่อจำเลยยังไม่ส่งคืนตามกำหนด โจทก์จึงขอเลิกสัญญาเช่าตามสัญญาข้อ ๑๑ ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ ๙๓๔/๑๗ ให้ใช้ค่าเสียหายฐานอยู่โดยละเมิด จำนวน ๗๒๐ บาท กับค่าเสียหายต่อไปเดือนละ ๖๐ บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากตึกพิพาท จำเลยให้การว่าได้เช่าตึกแถวพิพาทโดยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด๑๐ ปี จากนางอาหนูตามฟ้อง แต่ไม่รับรองว่าโจทก์ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกพิพาทนี้ หากโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ก็ต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนางอาหนูด้วย เมื่อสัญญายังไม่ครบกำหนด โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย สัญญานี้ยังเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจำเลยได้ออกเงินค่าก่อสร้างไปจำนวน ๓๗,๐๐๐ บาท เพื่อตอบแทนการจดทะเบียนเช่ามีกำหนด ๑๐ ปี โจทก์จะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าข้อ ๑๓ เพื่อบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยไม่ได้ เพราะสัญญาข้อนี้ให้โอกาสจำเลยซื้อตึกพิพาทนี้เท่านั้น มิใช่ให้สิทธิบอกเลิกสัญญา และโจทก์จะถือเอาคำบอกกล่าวใช้สิทธิของธนาคารแหลมทองซึ่งเป็นผู้ใช้สิทธิตามข้อสัญญานี้ไม่ได้ ทั้งจำเลยก็ไม่เคยรับหนังสือบอกกล่าวจากธนาคารแหลมทอง และที่โจทก์อ้างใช้สิทธิตามสัญญาข้อ ๑๐ จำเลยก็ไม่เคยได้รับหนังสือจากโจทก์ ตามสัญญาข้อ ๑๐ เป็นข้อตกลงเพียงว่าถ้าผู้ให้เช่าต้องการบ้าน ให้บอกผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลา ๖๐ วัน ซึ่งหมายถึงว่า จำเลยต้องตกลงด้วย หาได้ระบุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าที่ยังไม่ครบกำหนดเวลาได้ และโจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาตามสัญญาข้อ ๑๑ ก็ไม่ได้ เพราะจำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยอยู่อาศัยย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาท จึงต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเดิมระหว่างนางอาหนูและจำเลยซึ่งเมื่อได้จดทะเบียนการเช่าไว้มีกำหนด ๑๐ ปีแล้ว โจทก์จะเลิกสัญญาก่อนกำหนดนั้นมิได้ เว้นแต่จำเลยจะยินยอมด้วยหรือเป็นฝ่ายผิดสัญญาสัญญาเช่าข้อ ๑๐ และข้อ ๑๓ มิได้ระบุไว้ว่าหากมิปฏิบัติแล้วจะถือว่าผิดสัญญา โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาตามข้อ ๑๑ ไม่ได้ พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกาเป็นสารสำคัญว่าคู่สัญญามีเจตนาให้ผูกพันบังคับกันตามสัญญาข้อ ๑๑ และ ๑๓ ซึ่งถือเป็นเงื่อนไขบังคับหลังของสัญญา ศาลฎีกาวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ว่าเมื่อนางอาหนูสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จนั้น ได้ตกลงให้จำเลยเช่าห้องเลขที่ ๙๓๔/๑๗ มีกำหนด ๑๐ ปี โดยจำเลยต้องเสียค่าก่อสร้างให้นางอาหนูเป็นเงิน ๒๗,๐๐๐ บาทและค่าเช่าเป็นรายเดือนอีกเดือนละ ๖๐ บาท โดยให้ไปจดทะเบียนการเช่ากัน ณ ที่ว่าการอำเภอธนบุรีจังหวัดธนบุรี ตามเอกสารหมาย จ.๑๐ และ จ.๑๑ ทั้งนี้ ย่อมแสดงถึงเจตนาของทั้งสองฝ่ายอย่างชัดแจ้งว่าให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันเป็นระยะเวลา ๑๐ ปีเพราะมิฉะนั้นแล้วเหตุใดจำเลยจะยอมเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้นางอาหนูถึง ๒๗,๐๐๐ บาท โดยหลักการตีความแสดงเจตนาให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ฉะนั้น แม้จะมีข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ ๑๐ ไว้ว่า "ในระหว่างสัญญาเช่า เมื่อผู้ให้เช่าจะต้องการบ้านหรือผู้เช่าจะต้องการคืนบ้าน จะต้องบอกให้รู้ล่วงหน้าก่อนโดยมีกำหนด ๖๐ วัน" ก็ตาม เมื่อคู่สัญญามีเจตนาแท้จริงที่จะเช่ากันเป็นระยะเวลา ๑๐ ปี โจทก์ซึ่งรับโอนที่พิพาทมาภายหลังและต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ วรรคท้ายจึงหามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเวลาโดยอาศัยสัญญาข้อ ๑๐ ได้ไม่ ส่วนที่โจทก์อ้างว่าธนาคารแหลมทองผู้ขายที่และตึกพิพาทให้โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาข้อ ๑๓ ซึ่งมีข้อความว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญานี้ ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ในเมื่อเห็นว่าราคาสมควร" นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาข้อนี้ไม่ใช่ข้อตกลงให้เลิกเช่าได้ก่อนกำหนดระยะเวลาในสัญญาจึงไม่เป็นเหตุให้โจทก์ชนะคดีได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 286/2514 นายวรพันธ์ พงษ์ประวิตร โจทก์ นายจุมพล จันทร์สิวานนท์ จำเลย