คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 196/2524

สัญญาเช่าข้อ 6 ระบุให้สัญญาเช่าผูกพันไปถึงผู้เช่าช่วงจนกว่าจะครบกำหนด 3 ปี ตามข้อ 1 สัญญาข้อ 7 ให้ผู้เช่าต่ออายุได้ถ้าต้องการ ผู้เช่าเช่าต่อจาก 3 ปีแล้วเอามาให้เช่าช่วง การเช่าช่วงนี้ไม่มีผลผูกพันถึงผู้เช่าช่วงตามข้อ 6 ศาลพิพากษาขับไล่ผู้เช่า ผู้เช่าช่วงอยู่ในฐานะบริวารจึงถูกบังคับตามคำพิพากษาได้

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ขับไล่บริษัทผู้ร้องออกจากตึกพิพาทตามคำพิพากษาที่ขับไล่จำเลยผู้เช่า ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมาว่า "ข้อเท็จจริงได้ความว่า เมื่อวันที่1 พฤศจิกายน 2516 จำเลยที่ 1 ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ที่ 1 และนายประสิทธิ์ โยธาสมุทร ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายอำมาตย์ สิทธิวนิชและนายอาดำ โยธาสมุทร สัญญาข้อ 1 มีใจความว่าผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันทำสัญญา สัญญาข้อ 6 มีใจความว่าสัญญานี้ให้มีผลผูกพันไปถึงทายาทหรือผู้รับโอนรวมทั้งผู้เช่าช่วงของทั้งสองฝ่ายจนกว่าจะครบกำหนดเวลาเช่าตามข้อ 1 สัญญาข้อ 7 มีใจความว่าเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าต้องการเช่าต่อ ผู้ให้เช่าต้องอนุญาตให้ต่ออีก3 ปี และมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาที่ต่อแล้ว หากผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่ามีสิทธิจะทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปอีก 3 ปี คดีมีปัญหาว่า การที่ผู้ร้องเช่าช่วงตึกแถวพิพาทจากจำเลยที่ 1 มีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้วเห็นว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย 4 ข้อ 6มีข้อความระบุให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันไปถึงผู้เช่าช่วงจนกว่าจะครบกำหนดเวลาเช่าตามข้อ 1 แต่ตามสัญญาข้อ 1 คู่สัญญาตกลงกันว่าผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าเช่ามีกำหนดเวลา 3 ปี นับแต่วันทำสัญญา ซึ่งครบกำหนดในวันที่ 1 พฤศจิกายน2519 ส่วนสัญญาข้อ 7 ที่ว่าเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าต้องการเช่าต่อผู้ให้เช่าต้องอนุญาตให้เช่าต่ออีก 3 ปี และเมื่อครบกำหนด 3 ปีที่ต่อ ผู้ให้เช่าต้องอนุญาตให้ผู้เช่าเช่าต่ออีก 3 ปีนั้น ความในข้อนี้ในสัญญามิได้กำหนดให้มีผลผูกพันถึงผู้เช่าช่วงด้วย ดังนั้นแม้ข้อเท็จจริงจะได้ความว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 3 ปีแรกแล้ว จำเลยที่ 1 ยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ต่อมา อันถือได้ว่าโจทก์ได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวพิพาทต่อมาก็ตาม แต่การเช่าไม่มีผลผูกพันถึงผู้เช่าช่วงตามความหมายในสัญญาข้อ 6 การที่จำเลยที่ 1 เอาตึกแถวพิพาทให้ผู้ร้องเช่าช่วงหลังจากระยะเวลาตามสัญญาเช่าข้อ 1 ครบกำหนดแล้วโดยที่โจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมด้วยนั้น สัญญาเช่าช่วงตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับผู้ร้องจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ และกรณีถือได้ว่าผู้ร้องอยู่ในตึกแถวพิพาทโดยไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 196/2524 นายสมาน สิทธิวณิช กับพวก โจทก์ นางปราณี ตันกุล กับพวก จำเลย บริษัทสตาร์ไลท์ คาเฟ จำกัด ผู้ร้อง