คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2402/2525

สัญญาเช่าที่ดินระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าระบุไว้ว่า ผู้เช่าเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้านเรือนอาศัยมีกำหนดหนึ่งปี เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ายอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลง ครั้นสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีกหนึ่งปีโดยให้ถือสัญญาเดิม จากนั้นก็ไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกันอีก การที่ผู้เช่ายังคงครองที่ดินต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ซึ่งข้อตกลงอื่นของสัญญาใหม่ย่อมต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม การที่จำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าอยู่ในที่ดินที่ เช่าไปจนตลอดชีวิตอันเป็นสัญญาต่างตอบแทน ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จึงเป็นการขอสืบเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่า ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

โจทก์ฟ้องว่า หม่อมหลวงลมัยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๒๑ จำเลยเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวเนื้อที่ ๒๕ ตารางวา เพื่อปลูกบ้านเลขที่ ๗๗/๑๐ เป็นที่อยู่อาศัยมีกำหนด ๑ ปี ตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนเดือนละ ๗๕ บาท เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วหม่อมหลวงลมัยให้จำเลยเช่าต่อไปอีกหนึ่งปี โดยถือสัญญาเช่าเดิม จากนั้นหม่อมหลวงลมัยกับจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกันอีก หม่อมหลวงลมัยถึงแก่กรรม ศาลแพ่งได้มีคำสั่งตั้งโจทก์เป็นผู้จัดการมรดก โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าต่อจำเลยแล้วขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ ๗๗/๑๐ ออกไป จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับหม่อมหลวงลมัยโดยหม่อมหลวงลมัยตกลงให้จำเลยใช้ที่ดินเพื่อปลูกสร้างโรงเรือนเป็นที่อยู่อาศัยตลอดอายุของผู้เช่าและจำเลยตกลงว่าจะยกโรงเรือนดังกล่าวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของหม่อมหลวงลมัย สัญญาเช่าที่ดินระหว่างหม่อมหลวงลมัยกับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยจึงมีสิทธิอยู่ในที่ดินจนกว่าจะครบตามสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ ๗๗/๑๐ ออกไปจากที่พิพาทพร้อมกับให้ชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมาย ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ในปัญหาที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยมีสิทธินำพยานบุคคลมาสืบในประเด็นที่ว่าผู้ให้เช่าตกลงให้จำเลยอยู่ในที่ดินที่เช่าไปจนตลอดชีวิตอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนนั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่ดินระหว่างหม่อมหลวงลมัยกับจำเลยตามเอกสารหมาย ๒ ท้ายฟ้อง ระบุไว้ในข้อ ๑ และข้อ ๘ ความว่า จำเลยเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้านเรือนอาศัยมีกำหนดหนึ่งปีตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๑๘ ถึงวันที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๑๘ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยอมให้ถือว่าสัญญาเช่าระงับสิ้นสุดลง ครั้นสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว หม่อมหลวงลมัยตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปอีกตลอดปี พ.ศ. ๒๕๑๙ โดยถือสัญญาเดิม จากนั้นหม่อมหลวงลมัยกับจำเลยไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกันอีก การที่จำเลยยังคงครองที่ดินต่อมาโดยหม่อมหลวงลมัยไม่ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐ ซึ่งข้อตกลงอื่นของสัญญาใหม่คงต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม การที่จำเลยจะนำพยานบุคคลมาสืบว่าผู้ให้เช่าตกลงให้จำเลยอยู่ในที่ดินที่เช่าไปจนตลอดชีวิต อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จึงเป็นการขอสืบเพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่า ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2402/2525 นายพูน พุ่มวิเชียร ฯ โจทก์ นายพัฒ สาทโสภา จำเลย