คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 828/2525

ผู้เช่าได้เสียเงินกินเปล่าให้ผู้ให้เช่าจำนวน 50,000 บาท และเสียค่าเช่าในอัตราต่ำเพียงเดือนละ 70 บาท โดยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 18 ปี ถึงแม้ในสัญญาเช่าจะมีข้อสัญญาว่า หากผู้ให้เช่าขายทรัพย์ที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญา ผู้เช่าต้องออกจากที่เช่าข้อสัญญาดังกล่าวก็เป็นการขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาผู้รับโอนทรัพย์ที่เช่าต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อสัญญายังไม่ครบกำหนด ผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยข้อสัญญาที่ขัดกับเจตนาอันแท้จริงนั้น (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1361/2523)

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท โดยอ้างว่าจำเลยไม่ใช้สิทธิซื้อตึกแถวพิพาทตามสัญญา จึงต้องออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยให้การว่า ได้เช่าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด ๑๘ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๗๐ บาท โดยได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากนางสลวยเจ้าของเดิมมีกำหนด ๑๘ ปี นับแต่วันที่ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๔ ค่าเช่าเดือนละ ๗๐ บาท ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว โดยจำเลยได้เสียเงินกินเปล่าให้แก่นางสลวยจำนวน ๕๐,๐๐๐ บาท ปรากฏตามสัญญาเช่าและบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญา ต่อมาวันที่ ๑๔ มีนาคม ๒๕๒๑ โจทก์ได้ซื้อห้องพิพาทจากนางสลวย หลังจากซื้อแล้วโจทก์แจ้งให้จำเลยออกจากที่เช่าแล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ตามสัญญาที่จำเลยและนางสลวยผู้ให้เช่าเดิมทำกันไว้ ได้ตกลงกันว่าถ้าผู้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าแก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า ๒ เดือน และผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าด้วยว่าตกลงขายให้ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อก่อน เมื่อผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินแล้ว ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากตึกที่เช่านั้น แต่ศาลแพ่งกลับวินิจฉัยว่าเจตนาของคู่สัญญาไม่มีเจตนาให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าก่อนครบกำหนดตามสัญญา เป็นการตีความแสดงเจตนาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้นศาลฎีกาเห็นว่า ปัญหาที่โจทก์ฎีกาในข้อนี้เป็นปัญหาการตีความข้อตกลงแห่งสัญญาซึ่งศาลอุทธรณ์ยังไม่ได้วินิจฉัย ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยไปเลยโดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเสียก่อน ได้พิเคราะห์เอกสารสัญญาเช่าหมาย จ.๕ และสัญญาเช่าต่อท้ายฉบับลงวันที่ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๔ ซึ่งจำเลยกับนางสลวย สังขจันทร์ ผู้ให้เช่าเดิมทำกันไว้ข้อ ๑๑ ของสัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันว่า ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร และข้อ ๑๓ ก็ได้ตกลงกันอีกว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินตามข้อ ๑๑ ก็ดีหรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าตามข้อ ๑๒ ก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่าการที่จำเลยต้องเสียเงินกินเปล่าให้นางสลวยเป็นเงินจำนวนมากถึง ๕๐,๐๐๐ บาท และเสียค่าเช่าในอัตราที่ต่ำโดยนางสลวยคิดเพียงเดือนละ ๗๐ บาท สัญญาเช่ามีกำหนดเวลายาวถึง ๑๘ ปี และได้จดทะเบียนการเช่าที่อำเภอด้วย แสดงให้เห็นเจตนาอันแท้จริงของนางสลวยผู้ให้เช่าและจำเลยผู้เช่าว่าทั้งสองฝ่ายต้องการให้สัญญามีผลผูกพันกันมีระยะเวลา ๑๘ ปีตามที่จดทะเบียนการเช่าไว้หากจำเลยต้องออกจากที่เช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญาคือระยะเวลาเพียง ๖ - ๗ ปีตามคำบอกกล่าวของโจทก์แล้ว ก็ไม่มีเหตุผลอะไรที่จำเลยจะยอมเสียเงินเป็นจำนวนมากเช่นนั้น ข้อสัญญาที่ว่าหากผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าได้ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้ว จำเลยต้องออกจากที่เช่าจึงขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โจทก์ผู้รับโอนตึกแถวห้องพิพาทจากผู้ให้เช่าต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ เมื่อสัญญายังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยสัญญาข้อ ๑๑ และข้อ ๑๓ ได้ รูปคดีทำนองนี้ศาลฎีกาก็ได้เคยวินิจฉัยไว้ตามนัยแห่งคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๖๑/๒๕๒๓ ระหว่าง นางสงัด เจริญยิ่ง โจทก์ นายดรุณ เหล่าพงษ์ศร จำเลย ซึ่งวินิจฉัยว่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 828/2525 บริษัทดาวคนองสถาปัตย์ จำกัด โจทก์ นายพูนศักดิ์ เลิศรัตนากุล จำเลย