คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4820/2529

กระทรวงการคลังตกลงให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการเช่าที่ดินราชพัสดุจัดทำประโยชน์สร้างอาคารพาณิชย์ให้บุคคลอื่นเช่าทำการค้า จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินดังกล่าวแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลัง โดยกระทรวงการคลังยินยอมให้จำเลยเป็นผู้เช่าอาคารหรือโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทได้สิทธิการเช่าจึงเกิดขึ้นจากนิติกรรมหรือข้อตกลง มิใช่เป็นทรัพยสิทธิ แต่เป็นสิทธิเกี่ยวกับทรัพย์สินซึ่งอาจจำหน่ายจ่ายโอนกันได้ จำเลยผู้มีสิทธิการเช่าอาคารที่พิพาทได้โอนสิทธินั้นให้แก่ผู้ร้อง ผู้ร้องได้ชำระเงินให้ครบถ้วนตามสัญญา และเข้าครอบครองอาคารแล้ว แม้ข้อตกลงโอนสิทธิการเช่าจะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และยังมิได้มีการจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์อาคารให้แก่กระทรวงการคลังและยังไม่ได้ชำระค่าเช่าให้แก่เทศบาลเมืองสมุทรปราการผู้เช่าที่ดินดังกล่าว ก็หาทำให้ข้อตกลงการโอนสิทธิการเช่านั้นเป็นโมฆะไม่ผู้ร้องจึงอยู่ในฐานะที่จะเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าและขอชำระค่าเช่าได้ตามสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะนำยึดสิทธิการเช่าดังกล่าวโดยอ้างว่ายังเป็นของจำเลยหาได้ไม่

คดีสืบเนื่องจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองชำระเงินแก่โจทก์ โจทก์นำยึดสิทธิการเช่าอาคารเลขที่ ๗๙๕/๑๒ ถนนกายสิทธิ์ ตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ โดยอ้างว่าเป็นของจำเลยที่ ๑ ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า จำเลยที่ ๑ ได้โอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้ร้องแล้ว ขอให้ถอนการยึด โจทก์ทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ ๑ ยังมิได้โอนสิทธิการเช่าให้ผู้ร้อง ผู้ร้องกับจำเลยที่ ๑ สมคบกันฉ้อฉลโจทก์ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้อง ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ถอนการยึดสิทธิการเช่าอาคารดังกล่าว โจทก์ทั้งสองฎีกา ศาลฎีกา ฟังข้อเท็จจริงว่า อาคารพิพาทปลูกในที่ดินราชพัสดุของกระทรวงการคลังได้ให้เทศบาลเมืองสมุทรปราการเช่าที่ดินดังกล่าว จัดทำประโยชน์สร้างอาคารพาณิชย์ให้เช่าทำการค้า จำเลยที่ ๑ เป็นผู้ก่อสร้างอาคารพิพาทแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลัง จึงมีสิทธิเป็นผู้เช่าอาคาร หรือโอนสิทธิการเช่าได้ จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องได้เข้าอยู่ในอาคารพิพาทมา ๒ ปีแล้ว และวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า สิทธิการเช่าอาคารพิพาทเกิดจากนิติกรรมหรือข้อตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทระหว่างกระทรวงกาคลังกับเทศบาลเมืองสมุทรปราการ โดยจำเลยที่ ๑เป็นผู้ก่อสร้างและมีสิทธิเช่าอาคารพิพาทหรือโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นได้ ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่ทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หากสิทธิดังกล่าวเป็นสิทธิเกี่ยวกับทรัพย์สินซึ่งอาจจำหน่ายจ่ายโอนกันได้ เมื่อได้ความว่าจำเลยที่ ๑ ผู้มีสิทธิการเช่าอาคารพิพาทได้โอนสิทธินั้นให้แก่ผู้ร้อง ผู้ร้องได้ชำระเงินให้ครบถ้วนตามสัญญาและได้เข้าครอบครองอาคารแล้วแม้ข้อตกลงโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และยังมิได้มีการจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์อาคารให้แก่กระทรวงการคลังและยังไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่เทศบาลเมืองสมุทรปราการ ก็หาทำให้ข้อตกลงการโอนสิทธิการเช่านั้นเป็นโมฆะไม่ ผู้ร้องอยู่ในฐานะที่จะเรียกร้องให้จดทะเบียนการเช่าและขอชำระค่าเช่าได้ตามสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะนำยึดสิทธิการเช่าดังกล่าวโดยอ้างว่ายังเป็นของจำเลยที่ ๑ ลูกหนี้หาได้ไม่ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4820/2529 นางไฮ้เฮ็ก แซ่ตั้ง กับพวก โจทก์ นายตั้งเชียงย้ง แซ่ตั้ง ผู้ร้อง บริษัทเค.เอส.ก่อสร้างอุดรธานี จำกัด กับพวก จำเลย