คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1481/2531

เมื่อจำเลยผู้เช่าซื้อผิดสัญญาค้างชำระค่าเช่าซื้อและโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแล้ว สัญญาเช่าซื้อย่อมระงับไป แม้ภายหลังจำเลยไม่ออกจากอาคารที่เช่าซื้อและส่งเงินค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระกับยังคงชำระค่าเช่าซื้อรายเดือนต่อไปอีก ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์ยินยอมให้สัญญาเช่าซื้อมีผลผูกพันกันต่อไปตามเดิม โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าซื้อได้ทันทีโดยไม่จำต้องบอกกล่าวแก่จำเลยก่อน

โจทก์ฟ้องของให้ขับไล่จำเลยผู้เช่าซื้อออกจากอาคารแฟลตตามฟ้องและส่งคืนในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย ๒,๙๗๕ บาท และต่อไปอีกเดือนละ ๕๙๕ บาท นับถัดจากเดือนฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารแฟลตคืนแก่โจทก์ จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ทางพิจารณาได้ความจากทางนำสืบของโจทก์ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าซื้ออาคารแฟลตของโจทก์ตามฟ้อง ผ่อนชำระค่าเช่าซื้อรวม ๒๔๐ งวด งวดละ ๕๙๕ บาท ภายในวันที่ ๑๐ ของทุกเดือน หากค้างชำระสองงวดติดต่อกัน ให้ถือว่าจำเลยผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาได้ จำเลยค้างชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่งวดเดือนสิงหาคมถึงเดือนธันวาคม ๒๕๒๔ รวม ๕ งวด โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา จำเลยได้นำเงินค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระทั้งหมดไปชำระให้โจทก์ และผ่อนชำระค่าเช่าซื้อในงวดต่อไปให้โจทก์ต่อมาจนถึงเดือนสิงหาคม ๒๕๒๖ หลังจากนั้นไม่ยอมชำระให้อีก พิเคราะห์แล้ว มีปัญหาว่าสัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยเลิกกันตั้งแต่โจทก์บอกเลิกการเช่าซื้อแล้ว หรือไม่ เห็นว่า ที่โจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าซื้ออาคารแฟลตของโจทก์ จำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อ โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับจำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่และให้ชำระค่าเสียหายเท่ากับจำนวนค่าเช่าซื้อระหว่างที่ยังอยู่ในอาคารแฟลตของโจทก์นั้น ต้องถือว่าสัญญาเช่าซื้อระงับไปหรือเลิกกันตั้งแต่โจทก์บอกเลิกการเช่าซื้อกับจำเลยแล้ว แม้ภายหลังจากโจทก์บอกเลิกการเช่าซื้อแล้ว จำเลยไม่ออกไปจากอาคารแฟลตที่เช่าซื้อ และส่งเงินค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระกับยังคงชำระเงินค่าเช่าซื้อรายเดือนต่อไปอีก ก็ไม่ได้ความว่าโจทก์ยินยอมให้ถือว่าสัญญาเช่าซื้อยังมีผลผูกพันกันต่อไปตามเดิม และไม่มีข้อเท็จจริงที่จะรับฟังว่าโจทก์จำเลยตกลงกันให้สัญญาเช่าซื้อคงมีต่อไปเช่นกันเพราะจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ที่โจทก์รับเงินนั้นไว้ก็เพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่และเรียกร้องให้จำเลยชำระเพราะเหตุที่จำเลยไม่ยอมออกไปจากอาคารแฟลต หาใช่โจทก์รับไว้เป็นค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระและค่าเช่าซื้อสำหรับเดือนต่อ ๆ ไปโดยตกลงให้สัญญาเช่าซื้อคงมีผลผูกพันโจทก์ต่อไปตามเดิมไม่ เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันแล้วจำเลยไม่ยอมออกไปจากอาคารแฟลตเช่นนี้ ย่อมเป็นการอยู่ในอาคารนั้นโดยละเมิดสิทธิของโจทก์ โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ทันทีโดยไม่จำต้องบอกกล่าวจำเลยก่อนแต่อย่างใด ส่วนที่โจทก์เรียกร้องให้จำเลยรับผิดค่าเสียหายเท่ากับจำนวนค่าเช่าซื้อระหว่างที่จำเลยไม่ยอมออกไปจากอาคารแฟลต นั้น ก็เป็นค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องให้จำเลยรับผิดได้ และเป็นจำนวนเงินที่เหมาะสมตามพฤติการณ์แห่งคดี พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยออกไปจากอาคารแฟลต เลขที่ ๒๗/๑๒ ถนนสุขาภิบาล ๑ แขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ ๕๙๕ บาทนับแต่เดือนกันยายน ๒๕๒๖ เป็นต้นไป จนกว่าจะออกไปจากอาคารแฟลตของโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1481/2531 การเคหะแห่งชาติ ฯ โจทก์ นางสาวพรรณี เจริญศรี จำเลย