คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2582/2535

โจทก์ให้จำเลยรื้อห้องแถวเดิมออกแล้วสร้างอาคารตึกแถวขึ้นใหม่โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าอาคารตึกแถวดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาโดยถือเอาอายุฝ่ายผู้เช่าเป็นหลัก เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ต่อมาภายหลังโจทก์เรียกจำเลยมาทำสัญญาเช่าอาคารตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด 1 ปี โดยมิได้มีเจตนาบังคับกันจริงจัง สัญญาเช่าฉบับหลังจึงไม่มีผลลบล้างสัญญาต่างตอบแทนที่ตกลงกันไว้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขับไล่จำเลยตามสัญญาเช่าฉบับหลัง จำเลยนำสืบว่าสัญญาที่แท้จริงระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ไม่เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพื่อเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่า (ฉบับหลัง)ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 แม้ว่าบริเวณใกล้เคียงอาคารตึกแถวที่พิพาทจะถูกเพลิงไหม้และทางราชการประกาศเป็นเขตเพลิงไหม้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 เพื่อทำการปรับปรุงที่ดินให้เป็นถนน ซึ่งรวมอาคารตึกแถวพิพาทเข้าในเขตเพลิงไหม้ดังกล่าวด้วย แต่เมื่ออาคารตึกแถวพิพาทยังไม่ถูกทำลายหรือสูญหาย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนข้อที่อ้างว่าโจทก์ในฐานะเจ้าของตึกแถวพิพาทถูกบังคับให้รื้อถอนอาคารตึกแถวพิพาทตามประกาศของทางราชการซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 นั้นโจทก์จะยกเงื่อนไขดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยไม่ได้เพราะการที่ทางราชการต้องการใช้ที่ดินแห่งใดเพื่อประโยชน์ของทางราชการ มิใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะดำเนินการ ซึ่งตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 61 ก็ได้บัญญัติไว้แล้วว่ากรณีที่มีความจำเป็นต้องจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใดเพื่อประโยชน์ตามที่กำหนดในแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ ให้ดำเนินการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมอาคารตึกแถวเลขที่ 521/5 เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2526 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ กำหนดเวลา 1 ปี ถึงกำหนดจำเลยยังคงเช่าอาคารดังกล่าวเรื่อยมา เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2523 ได้เกิดเพลิงไหม้บ้านเรือนบริเวณหน้าวัดโจทก์ใกล้อาคารดังกล่าวเป็นพื้นที่เกินกว่า 1 ไร่ ซึ่งเข้าลักษณะเป็นเขตเพลิงไหม้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่อง ให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้และแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ท้ายประกาศได้กำหนดให้ปรับปรุงที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นถนนสี่แยก โจทก์จึงจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารดังกล่าวออกไปเพื่อให้ทางราชการใช้ที่ดินสร้างถนนและได้บอกเลิกสัญญาให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่า แต่จำเลยและบริวารเพิกเฉยจำเลยได้นำค่าเช่าไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ภูมิภาคที่ 6เป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถรื้อถอนอาคารดังกล่าวได้ ขอคิดค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาท ขอให้บังคับขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากอาคารตึกแถวเลขที่ 521/5 ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาทแก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารที่เช่า จำเลยให้การว่า เมื่อเดือนเมษายน 2503 จำเลยและสามีออกเงินก่อสร้างอาคารพิพาทและยอมให้อาคารพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยโจทก์ตกลงให้จำเลยและสามีเช่าอยู่ตลอดชั่วลูกชั่วหลานคิดค่าเช่าเดือนละ 30 บาท อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เมื่อ พ.ศ. 2523 ได้เกิดเพลิงไหม้ในที่ดินของโจทก์ใกล้อาคารพิพาท ครั้นวันที่ 27 กันยายน 2526 โจทก์เรียกจำเลยไปทำสัญญาเช่ามีกำหนด 1 ปี ค่าเช่าเดือนละ 30 บาท บริเวณเพลิงไหม้มีตรอกเข้าออกสะดวกไม่จำต้องรื้อถอนอาคารพิพาท โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต สัญญาเช่าฉบับหลังไม่อาจลบล้างสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกพิพาทเลขที่ 521/5 และใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากตึกพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินสร้างตึกพิพาทมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้วโจทก์ให้จำเลยเช่าอยู่อาศัย กำหนดระยะเวลาของสัญญาต่างตอบแทนถือเอาอายุของฝ่ายจำเลยผู้เช่าเป็นหลัก ต่อมาโจทก์เรียกให้จำเลยมาทำสัญญาเช่าตึกพิพาทมีกำหนด 1 ปี ตามเอกสารหมาย จ.3 แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่า เห็นว่าการทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ไม่มีเจตนาเปลี่ยนแปลงข้อตกลงที่มีอยู่เดิม ทั้งตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 มิได้มีข้อความให้ยกเลิกสัญญาต่างตอบแทนที่มีต่อกันแต่อย่างใด ดังนั้น โจทก์จำเลยยังคงต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังกล่าวอยู่ สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.3 ที่โจทก์จำเลยมิได้มีเจตนาบังคับกันจริงจังไม่อาจลบล้างสัญญาต่างตอบแทนที่มีมาแต่เดิมได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ฎีกาต่อไปว่าจำเลยนำสืบพยานบุคคลหักล้างพยานเอกสารหมาย จ.3 ว่ามีสิทธิอยู่ในตึกพิพาทเกินกว่า 1 ปีไม่ได้เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94เห็นว่า กรณีจำเลยมิได้นำพยานบุคคลมาสืบเพื่อเพิ่มเติม ตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าทรัพย์ตามเอกสารหมาย จ.3 แต่จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบ แสดงว่าสัญญาที่จำเลยมีต่อโจทก์ที่แท้จริงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การนำสืบของจำเลยจึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ดังโจทก์กล่าวอ้างอนึ่ง โจทก์ฎีกาด้วยว่าโจทก์ในฐานะเจ้าของตึกพิพาทถูกประกาศกระทรวงมหาดไทยซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 บังคับให้รื้อตึกพิพาทโดยตรง ฉะนั้นโดยนิตินัยต้องถือว่าตึกพิพาทถูกทำลายหรือทำให้สูญหายไปแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้ เห็นว่า พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522และประกาศกระทรวงมหาดไทยที่โจทก์อ้างเป็นเรื่องที่กฎหมายห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ซ่อมแซม รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารในเขตที่มีประกาศใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้แล้วเท่านั้น เมื่อสิทธิในการเช่าตึกพิพาทของจำเลยตามสัญญาที่ตกลงกับโจทก์ยังมีอยู่และโดยข้อเท็จจริงตึกพิพาทยังไม่ถูกทำลายหรือสูญหายโจทก์จะยกเงื่อนไขดังกล่าวขึ้นเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้ การที่ทางราชการต้องการใช้ที่ดินแห่งใดเพื่อประโยชน์ของทางราชการมิใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะเป็นผู้ดำเนินการ เพราะตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา61 ได้บัญญัติไว้แล้วว่าในกรณีที่มีความจำเป็นต้องจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใดเพื่อใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดในแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ให้ดำเนินการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2582/2535 วัด นครสวรรค์ โจทก์ นาง อนงค์หรือกิมงิ้น ฉัตรเสาวภัณฑ์หรือแซ่ฉั่ว จำเลย