คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3255/2545

แม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ชื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย แสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ทั้งที่ดินที่ซื้อขายกันก็เป็นที่ดินที่มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้น การส่งมอบทรัพย์สิน นอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้ว ยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย และจำเลยจะชำระราคาส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ พร้อมทั้งรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ เดือนละ ๑,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดิน จำเลยให้การและฟ้องแย้งและแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เนื่องจากโจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย โดยโจทก์ได้รับเงินไปในวันทำสัญญา ๑๐,๐๐๐ บาท ส่วนที่เหลือจะชำระกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ ก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โจทก์ได้รับเงินค่าซื้อที่ดินไปจากจำเลยอีกรวม ๙,๐๐๐ บาท จำเลยคงค้างชำระราคาที่ดินอยู่อีกเพียง ๒๐๐ บาท การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งแก่จำเลยว่าสัญญาซื้อขายตกเป็นโมฆะ ให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินจึงเป็นการผิดสัญญาขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์แบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ไปดำเนินการดังกล่าว ขอให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ จำนวน ๒๐๐ บาท จากจำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนแก่จำเลยหากไม่ปฏิบัติให้ถือตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์และให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินจำนวน ๒๐๐ บาท จากจำเลย ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ ภาค ๑ พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.๑ วันที่ ๑๔ กรกฎาคม ๒๕๓๔ โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย ล. ๒ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ ข้อเท็จจริงปรากฏว่าสัญญาซื้อขาย ข้อ ๑ ระบุว่า " ผู้ขายตกลงขายและผู้ซื้อตกลงรับซื้อที่ดินจำนวน ๑ ไร่ ซึ่งแบ่งแยกจากโฉนดเลขที่ ๖๒๕๙....." สัญญา ข้อ ๒ ระบุว่า "ผู้ขายยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันที่ ๑๔ ตุลาคม ๒๕๓๔ ตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ ให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย" สัญญา ข้อ ๓ ระบุว่า"ผู้ขายได้รับชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายไปจากผู้ซื้อครบถ้วนแล้วเมื่อวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๓๔ ส่วนที่เหลืออยู่จะชำระวันที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ" ศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.๒ จะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันอาจจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาโดยเฉพาะสัญญา ข้อ ๒ ซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ ให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย แสดงว่า ก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ที่ดินที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้นการส่งมอบทรัพย์สิน นอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดิน จำนวน ๑ ไร่ แล้ว ยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน แล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย และจำเลยจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา ดังนี้ คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์ที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.๒ จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ตามที่โจทก์กล่าวอ้าง เมื่อได้ความว่า จำเลยทวงถามให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ แต่โจทก์ขอผัดผ่อนตลอดมา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน นายวัส ติงสมิตร ผู้ช่วย นายเอก ขำอินทร์ ย่อ นายไพโรจน์ โรจน์อภิรักษ์กุล ตรวจ นางอัปษร หิรัญบูรณะ ผู้ช่วยฯ/ตรวจ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3255/2545 นางละไม ประจวบกลาง นางสาวผาสุข หวังปากลาง