คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1035/2547

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า เพียงแต่ผู้ให้เช่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมรับทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ สัญญาเช่ากำหนดไว้ 3 ปี สัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดระยะเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน การที่จำเลยต่อสู้ว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์ก็รับไว้โดยมิได้ทักท้วง ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น หมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย หากมีการต่อสัญญาเช่ากันจริงก็ไม่มีเหตุผลอันใดที่จำเลยจะชำระค่าเช่าสูงกว่าอัตราค่าเช่าตามที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อนำสืบของจำเลยเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าจึงไม่มีน้ำหนักแก่การรับฟังและไม่อาจหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ จำเลยจึงต้องออกไปจากที่ดินที่เช่าทันทีที่สิ้นสุดกำหนดเวลา โดยโจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยก่อนฟ้อง

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 52/1 หมู่ที่ 1 ตำบลโพรงมะเดื่อ อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม และขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 ตำบลหนองนางแช่ อำเภอพระปฐมเจดีย์ จังหวัดนครปฐม ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 2,166 บาท และค่าเสียหายในอัตราปีละ 2,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์ไม่มีอำนาจทำหนังสือสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดิน เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยได้ชำระค่าเช่าจำนวนเดิมแก่โจทก์ โจทก์รับค่าเช่าโดยไม่ทักท้วง ถือว่าโจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์มิได้บอกกล่าวหรือบอกเลิกการเช่าแก่จำเลย จำเลยจึงมีสิทธิที่จะครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินต่อไป โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 ตำบลหนองนางแช่ อำเภอพระปฐมเจดีย์ จังหวัดนครปฐม พร้อมรื้อถอนบ้านเลขที่ 52/1 หมู่ที่ 1 ตำบลโพรงมะเดื่อ อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม และขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 2,166 บาท และค่าเสียหายในอัตราปีละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 23 มีนาคม 2543) จนกว่าจำเลยจะรื้อถอนบ้านและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2539 โจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 ตำบลหนองนางแช่ อำเภอพระปฐมเจดีย์ จังหวัดนครปฐม เนื้อที่ประมาณ 2 งาน โดยจำเลยปลูกสร้างบ้านเลขที่ 52/1 หมู่ที่ 1 ตำบลโพรงมะเดื่อ อำเภอเมืองนครปฐม จังหวัดนครปฐม ในที่ดินมีกำหนด 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2539 ถึงวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2542 ตกลงค่าเช่าปีละ 2,000 บาท ซึ่งกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงแล้ว แต่จำเลยและบริวารไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่า ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ โจทก์มีนางสาวรัชนีย์ภรณ์ ทับทิมทอง ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ นายไพศาล บุญพรม ผู้ใหญ่บ้านหมู่ที่ 1 ซึ่งที่ดินที่ให้เช่าอยู่ในเขตรับผิดชอบ และนายมุย แพงพันธ์ ซึ่งมีบ้านอยู่ติดกับบ้านของจำเลยที่ปลูกสร้างในที่ดินที่เช่าเป็นพยานเบิกความสอดคล้องต้องกันว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 มีเนื้อที่ 19 ไร่ 80 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 มีชื่อนายบัว บุดดา บิดาโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับบุคคลอื่นกว่า 50 คน โดยที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 3060 ซึ่งบิดาโจทก์ครอบครองเป็นเจ้าของ เมื่อบิดาโจทก์ถึงแก่ความตาย โจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาและให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัย ซึ่งจากทางนำสืบของโจทก์เจือสมกับคำเบิกความของจำเลยและนายเสกสรรค์ แสงพร บุตรจำเลยที่ตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ยอมรับว่า ขณะทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินนั้น จำเลยและบุตรได้สอบถามโจทก์และบุคคลที่อยู่ใกล้เคียงกับที่ดินที่เช่าแล้ว ต่างยืนยันว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ โดยโจทก์ได้รับมรดกจากนายบัวบิดาโจทก์ เห็นว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า เพียงแต่ผู้ให้เช่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ อีกทั้งจำเลยก็ยอมรับว่าโจทก์มีสิทธิให้เช่าที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทายาทของนายบัว จำเลยจึงต้องผูกพันตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินต่อโจทก์ สัญญาเช่ากำหนดเวลาไว้ 3 ปี สัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน การที่จำเลยต่อสู้ว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ 5,900 บาท โจทก์ก็รับไว้โดยมิได้ทักท้วง ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น หมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย หากมีการต่อสัญญากันจริงก็ไม่มีเหตุผลอันใดที่จำเลยจะชำระค่าเช่าสูงกว่าอัตราค่าเช่าตามที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินโดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราค่าเช่าที่จำเลยกล่าวอ้างว่าชำระแก่โจทก์ 5,900 บาท ก็แตกต่างจากอัตราค่าเช่าที่นายเสกสรรค์ แสงพร บุตรจำเลยอ้างว่าจำเลยชำระ 2,000 บาท และตนชำระแก่โจทก์ 4,000 บาท ข้อนำสืบของจำเลยเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าดังกล่าวจึงไม่มีน้ำหนักแก่การรับฟัง และไม่อาจหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ คดีฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกันใหม่ตามที่จำเลยต่อสู้ จำเลยจึงต้องออกไปจากที่ดินที่เช่าทันทีที่สิ้นสุดกำหนดเวลา โดยโจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยก่อนฟ้อง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1035/2547 นายชะอม บุตรพา โจทก์ นางไพเราะ แสงพร จำเลย