คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 406/2501

ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน (ห้องแถว) ซึ่งมีผู้เช่าอยู่ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิ์และหน้าที่ของผู้โอนซึ่งเป็นเจ้าของเดิม การที่ผู้ขายฝากได้รับรองสิทธิในการเช่าห้อง ซึ่งมีผู้เช่าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่ากับผู้รับซื้อฝากไว้แล้วนั้น เมื่อผู้ขายฝากไถ่คืนมา การเช่ายังคงมีผลต่อไปตามมาตรา 569 ผู้เช่าไม่จำต้องบอกกล่าวเป็นการแสดงเจตนาว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญาเช่าอย่างไรตามมาตรา 374 อีก และกรณีเช่นนี้ไม่เข้าข่ายมาตรา 502 เพราะผู้ขายฝากซึ่งไถ่คืนมานั้นได้ทำสัญญาประนีประนอมกับผู้ซื้อฝากให้การเช่ามีผลต่อไป

คดีได้ความว่า เดิมนายซ้ง แซ่ฉั่วเป็นเจ้าของ ห้องแถวซึ่งสร้างบนที่ดินเช่าจากผู้อื่น นายซ้งนำห้องไปขายฝากนายสำรวย กำหนดไถ่ถอนภายใน ๒ ปี ต่อมานายซ้งขอไถ่ นายสำรวยไม่ยอมให้ไถ่ จึงฟ้องขอไถ่ ศาลฎีกาพิพากษาให้ไถ่ได้ ก่อนศาลฎีกาพิพากษานายสำรวนได้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาททำสัญญากำหนด ๕ ปี จดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ระหว่างนั้นนายสำรวยได้ฟ้อง นายซ้งเป็นคดีอาญาหาว่ายักยอกฉ้อโกงเงินอยู่อีกคดีหนึ่ง ศาลอุทธรณ์ลงโทษจำคุก ๖ เดือน นายซ้งฎีกา ต่อมานายสำรวยกับนายซ้งทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันนอกศาล ซึ่งในสัญญาข้อ ๔ มีความตอนท้ายว่า "ฯลฯ ข้าพเจ้านายซ้ง แซ่ฉั่ว ขอรับรองว่า ข้าพเจ้าจะไม่ฟ้องร้องขับไล่ผู้ที่เช่าอยู่และยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปจนครบกำหนดตามสัญญาเช่าเท่านั้น (สัญญามีกำหนด ๕ ปี) นับแต่ ๑ มี.ค. ๒๔๙๖) ค่าเช่าห้องเลขที่ ๑๔๖ เป็นของนายซ้ง แซ่ฉั่ว นับแต่วันที่นายซ้งไถ่ถอน" แล้วนายสำรวยถอนฟ้องคดีอาญาตามสัญญาประนีประนอมและศาลอนุญาต นายซ้งได้ขายห้องพิพาทให้โจทก์ จำเลยอยู่ในห้องพิพาท โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้ออก จำเลยไม่ยอมออก โจทก์จึงฟ้องขอให้ขับไล่และใช้ค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาประนีประนอมยอมความที่นายซ้งทำกับนายสำรวยใช้ได้ตามข้อ ๔ แห่งสัญญา นายซ้งรับรองสิทธิในการเช่าห้องพิพาทของจำเลยที่ทำสัญญาเช่ากับนายสำรวย จำเลยไม่จำต้องบอกกล่าวแสดงเจตนาอย่างใดอีก นายซ้งย่อมผูกพันตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๙ พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้ไม่มีปัญหาในเรื่องที่ดิน แต่เป็นการโต้เถียงกันระหว่างผู้รับโอนห้องคือโจทก์กับจำเลยผู้เช่า โดยนายซ้งผู้โอนได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๕ ปี แล้วโอนขายแก่โจทก์ โจทก์ผู้รับโอนย่อมถูกผูกพันตามสัญญาที่นายซ้งทำไว้ แต่ปรากฎว่า โจทก์ฟ้องคดีนี้ก่อนถึงกำหนดคือ ฟ้องเมื่อ พ.ศ. ๒๔๙๘ (วันที่ ๒๑) ซึ่งจำเลยยังมีสิทธิอยู่ (สัญญาที่นายสำรวยทำกับนายซ้งนับแต่ ๑ มี.ค. ๒๔๙๖) และกรณีไม่เข้า ป.พ.พ. มาตรา ๕๐๒ เพราะนายซ้งผู้โอนยินยอมให้จำเลยเช่าได้ตามสัญญาประนีประนอม ส่วนข้ออ้างที่ว่านายซ้งทำสัญญาเพราะถูกขู่เข็ญทางพิจารณาไม่ได้ความเช่นนั้น พิพากษายืน แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะดำเนินการขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยต่อไป ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 406/2501 พล.อ.จ. สวัสดิ์ พรชำนิ โดยนางนรา พานิชพัฒน์ ผู้รับมอบอำนาจ โจทก์ นายจินกัง แซ่ซี ที่ 1, นางตั้งสี แซ่อือ ที่ 2 จำเลย