คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1344/2506

แม้จะระบุในสัญญาเช่าว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทของโจทก์เพื่อประกอบการค้าก็ดี จำเลยก็นำสืบว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียว ตลอดมาได้ เพราะเป็นการนำสืบถึงเจตนาอันแท้จริง และความจริงที่จำเลยปฏิบัติซึ่งหากได้ความว่า จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยแล้ว จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

โจทก์ฟ้องว่า ให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์สองชั้น เลขที่ ๒๙/๔ ตรอกศาลเจ้าเจ็ดตำบลสี่พระยา เพื่อประกอบการค้าและอยู่อาศัย เพื่อประกอบการค้า มีกำหนด ๓ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ ค่าเช่าเดือนละ ๑๐๐ บาท ครบกำหนดเช่าและบอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ขับไล่และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องขาดประโยชน์ จำเลยให้การว่า ทำสัญญาเช่าจริง แต่เป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยมิใช่เพื่อประกอบการค้า ย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ทั้งเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดอายุแล้ว โจทก์คงเก็บค่าเช่าในเดือนกรกฎาคม ๒๕๐๔ ไป ๕๐ บาท การเช่านี้ไม่ได้เช่ากันในอัตรา ค่าเช่าเดือนละ ๑๐๐ บาท ศาลแพ่งเห็นว่า แม้ตามสัญญาเช่าจะระบุว่า เช่าเพื่อทำการค้าและอยู่อาศัยเพื่อประกอบกิจการค้าก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงปรากฎว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้ทำการค้าจำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะ พ.ศ.๒๕๐๔ มาตรา ๑๗ ถึงสัญญาเช่าจะครบอายุแล้ว โจทก์ก็ไม่มีสิทธิให้จำเลยเลิกใช้บ้านพิพาท พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมโจทก์ตกลงให้นายท่งซ้งสร้างตึกพิพาทขึ้น ต่อมานายท่งซ้งผิดสัญญาและยกตึกให้แก่โจทก์ โดยจำเลยเป็นผู้เช่าตึกนี้มาก่อนตกเป็นของโจทก์ เมื่อตึกเป็นของโจทก์แล้ว วันที่ ๒๒ กันยายน ๒๕๐๑ โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่ากันความว่า จำเลยรับเช่าอาคารพาณิชย์สองชั้นที่ปลูกสร้างเพื่อทำการค้า เพื่อใช้ทำการค้าและอยู่อาศัยเพื่อประกอบกิจการค้ามีกำหนด ๓ ปี นับแต่วันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๐๑ คิดค่าเช่าเดือนละ ๑๐๐ บาท แต่ตั้งแต่แรก เช่ามาจำเลยไม่เคยประกอบการค้าในอาคารของโจทก์ที่เช่านี่เลย เมื่อครบกำหนด ๓ ปี ตามสัญญาเช่า โจทก์จึงบอกเลิกการเช่ากับจำเลยเสีย อาคารของโจทก์นี้มี ๓ ห้อง ผู้เช่าไม่ได้ทำการค้าสักห้องเดียว เป็นห้องตั้งอยู่ในตรอกศาลเจ้าเจ็ด แยกห่างจากถนนสี่พระยาเข้าไปประมาณ ๔ เส้น แม้จะมีร้านค้าบริเวณนั้นบ้าง ก็ถือได้ว่าไม่อยู่ในทำเลย่านการค้า โจทก์ฎีกาข้อกฎหมายว่า เมื่อจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าว่าเช่าเพื่อประกอบการค้าแล้วจะนำสืบว่าอยู่อาศัยไม่ได เพราะเป็นการสืบหักล้างเอกสารตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ นั้น เห็นว่าจำเลยย่อมนำสืบแสดงความจริงไว้ว่า จำเลยได้เช่าเพื่ออยู่อาศัยมาก่อนห้องพิพาทตกเป็นสิทธิแก่โจทก์อันเป็นการสืบถึงเจตนาอันแท้จริง และความจริงที่ผู้เช่าปฏิบัติมาประกอบด้วย ข้อที่โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจำเลยว่า ให้เช่าเพื่อทำการค้าย่อมเห็นได้ว่า โจทก์กระทำเช่นนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ฯ ไม่ให้จำเลยได้รับความคุ้มครองนั่นเอง ซึ่งในกรณีเช่นนี้ ศาลฎีกาได้เคยพิพากษามาแล้วว่า จำเลยนำสืบได้เพื่อบังคับตามความจริง ดังคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๕๐/๒๔๙๓ และ ๑๘๐๖/๒๔๙๓ คดีต้องฟังว่าจำเลยเช่าอาคารของโจทก์เพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียวตั้งแต่ต้นมา ฉะนั้น แม้จะครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์จะฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่ เพราะจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.๒๔๘๙ มาตรา ๑๖ ส่วนปัญหาข้อเท็จจริงที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีเจตนาเช่าเพื่อทำการค้าตามความในหนังสือสัญญาเช่านั้น โจทก์เองก็เบิกความว่า ครั้งแรกที่จำเลยเช่าจากนายท่งซ้งก่อนโอนให้โจทก์นั้น จำเลยจะเช่าทำการค้ามาก่อนหรือไม่ก็ไม่ทราบ จึงต้องฟังตามคำจำเลยว่าในครั้งนั้น จำเลยก็เช่าอยู่อาศัยมาแล้ว หาใช่จำเลยเพิ่งมาเปลี่ยนเจตนาให้เป็นที่อยู่อาศัยเมื่อทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไม่ ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1344/2506 นางสาวงอดงาม ศิริสรรพ์ โจทก์ นายไชกิม แซ่ตั้ง จำเลย