คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2313/2517

สัญญาเช่าฉบับเดิมห้ามมิให้โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นเข้าครอบครองสถานที่เช่าก่อนได้รับอนุญาตจากจำเลยผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ต่อมาโจทก์ (ผู้เช่า) กับจำเลยได้ทำบันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยกำหนดข้อตกลงกันขึ้นใหม่ ให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าได้โดยต้องขออนุญาตและได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อนและในกรณีโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่น นอกจากผู้สืบสันดานหรือบุตรของผู้สืบสันดานของผู้เช่าแล้วผู้เช่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าภายในวงเงินไม่เกิน 30,000 บาท ทั้งนี้แล้วแต่อัธยาศัยของผู้ให้เช่าดังนี้การที่โจทก์ (ผู้เช่า) ขอโอนสิทธิการเช่าให้นางน้อย แม้ให้นางน้อยเข้าอยู่ในสถานที่เช่าก่อนได้รับอนุญาต จึงไม่ผิดเงื่อนไขแห่งสัญญาเช่าเพิ่มเติม

โจทก์ฟ้องว่า ตึกแถว ๓ ชั้นครึ่ง ๑ คูหาของจำเลยนั้น โจทก์เป็นฝ่ายออกเงินค่าก่อสร้าง โจทก์จึงได้สิทธิการเช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๑๒๐ บาท มีกำหนดเวลาเช่า ๑๒ ปีนับแต่วันที่ ๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๓ และได้จดทะเบียนการเช่าแล้วตามสัญญาเช่า จำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิโอนสิทธิการเช่าให้กับผู้อื่นได้ภายในอายุการเช่า ซึ่งขณะนี้เหลือระยะเวลาการเช่าอีก ๑๐ ปี ๙ เดือนถ้าเป็นการโอนสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับผู้สืบสันดานของโจทก์แล้วจำเลยยอมสละสิทธิไม่เรียกเก็บเงินค่าธรรมเนียมการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญานั้นแต่ประการใด ถ้าเป็นการโอนสิทธิการเช่าให้กับผู้อื่น โจทก์ต้องชำระเงินให้แก่จำเลยภายในวงเงินไม่เกิน ๓๐,๐๐๐ บาทตามแต่อัธยาศัยของจำเลยปรากฏตามข้อตกลงบันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ ๑๙ สิงหาคม ๒๕๑๒ ท้ายฟ้อง โจทก์มีความประสงค์โอนสิทธิการเช่าให้แก่นางน้อยจึงทำหนังสือขออนุญาตโอนสิทธิการเช่าให้แก่นางน้อยไปยังจำเลยโดยยอมเสียเงินค่าธรรมเนียมให้แก่จำเลย ๓๐,๐๐๐ บาท ทางจำเลยไม่ยอมอนุญาต ขอให้บังคับจำเลยยินยอมอนุญาตให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าไปยังนางน้อยได้ภายในกำหนดเวลาเช่า โดยให้จำเลยมีสิทธิได้รับเงินค่าโอนจากโจทก์ ๓๐,๐๐๐ บาทตามสัญญา จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าจำเลยไม่เคยตกลงโอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้มีชื่อตามฟ้อง และข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยอนุญาตให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าแต่อย่างใด และจำเลยมีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยเกินกว่าบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม โจทก์ให้นางน้อยและครอบครัวเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ในตึกรายพิพาทแล้วโดยมิได้รับความยินยอมจากจำเลยเป็นลายลักษณ์อักษร เป็นการผิดสัญญาเช่า และโจทก์ก่อสร้างเพิ่มเติมเป็นการผิดสัญญาเช่า ขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากตึกพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า บันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่าลบล้างสัญญาเช่าฉบับเดิม โจทก์มีสิทธิให้นางน้อยผู้รับโอนเข้ามาอยู่ในตึกในระหว่างที่โจทก์ขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนแก่จำเลยได้ โจทก์มิได้ก่อสร้างเพิ่มเติมให้ตัวตึกเสียหาย ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยยอมให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าโดยให้จำเลยมีสิทธิได้รับเงินค่าโอนจากโจทก์ ๓๐,๐๐๐ บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาต่างตอบแทนกับให้โจทก์ออกเงินค่าก่อสร้างตึกพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นจำนวน ๑๒๒,๐๐๐ บาท และเงินบำรุงวัดจำเลยอีก ๔๓,๐๐๐ บาท เมื่อสร้างเสร็จแล้วจำเลยให้โจทก์เช่ามีกำหนดเวลา ๑๒ ปีนับแต่วันที่ ๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๓ ตามหนังสือสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ ๑๙ สิงหาคม ๒๕๑๒ ซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าแล้วตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.๒ ข้อ ๑๑ได้ตกลงกันไว้ว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่นำสถานที่เช่าทั้งหมดหรือส่วนหนึ่งส่วนใดไปโอนหรือให้เช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอยู่ครอบครองหรือใช้ประโยชน์แทนตลอดระยะเวลาเช่าที่ระบุไว้ในสัญญานี้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า" ต่อมาในวันรุ่งขึ้นโจทก์จำเลยได้ตกลงทำบันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่ากันขึ้นใหม่ตามเอกสารหมายจ.๓โดยจำเลยยอมให้โจทก์มีสิทธิโอนสิทธิการเช่าให้กับผู้อื่นได้ภายใต้เงื่อนไขคือ ๑. ผู้เช่าต้องขออนุญาตจากผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าได้อนุญาตแล้ว ๒. ถ้าเป็นการโอนสิทธิการเช่าระหว่างผู้เช่ากับผู้สืบสันดานหรือบุตรของผู้สืบสันดาน ผู้ให้เช่าไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่า ๓. ถ้าผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่น ผู้เช่าต้องชำระเงินให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นค่าธรรมเนียมการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าให้แก่ผู้มีชื่อได้เป็นคู่สัญญาเช่าคนใหม่ภายในวงเงินไม่เกิน ๓๐,๐๐๐ บาท ทั้งนี้แล้วแต่อัธยาศัยของผู้ให้เช่า วินิจฉัยว่าบันทึกเพิ่มเติมสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.๓ เป็นการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.๒ข้อ ๑๑ โดยกำหนดข้อตกลงกันขึ้นใหม่ ให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าได้โดยต้องขออนุญาตและได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อน และในกรณีที่โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นนอกจากผู้สืบสันดานหรือบุตรของผู้สืบสันดานของผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่าภายในวงเงินไม่เกิน ๓๐,๐๐๐ บาท ทั้งนี้แล้วแต่อัธยาศัยของผู้ให้เช่าจึงจะโอนสิทธิการเช่ากันได้ กรณีของโจทก์เป็นการขอโอนสิทธิการเช่าให้แก่นางน้อย การที่โจทก์ให้นางน้อยเข้าอยู่ในสถานที่เช่าก่อนได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการเช่าจึงไม่ผิดเงื่อนไขข้อ ๑ แห่งสัญญาเช่าเพิ่มเติมตามเอกสารหมาย จ.๓ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2313/2517 นายเม่งเหลียง แซ่เต็ง โจทก์ วัดโลกานุเคราะห์ โดยพระอธิการหง่อ ติ่นกวาง เจ้าอาวาส จำเลย