คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 537/2521

โจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวไม่มีหนังสือเช่า จำเลยยกขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ ไม่แต่เพียงฟ้องผู้เช่าไม่ได้เท่านั้น อายุความฟ้องเรียกค่าเช่าตึกแถวรายเดือนที่ค้างชำระมีอายุความ 5 ปี ตาม มาตรา166 การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ทำเป็นหนังสือ

ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยออกจากตึกแถวเลขที่ 206/3-4 ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง 3,198 บาท ค่าเสียหายเดือนละ 306 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "ที่จำเลยฎีกาว่าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ได้บัญญัติไว้เฉพาะกรณีฟ้องร้องให้บังคับคดีเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือฝ่ายที่ต้องรับผิด แต่มิได้บัญญัติถึงการต่อสู้คดีด้วย จำเลยจึงยกเป็นข้อต่อสู้ได้ว่าจำเลยเช่าที่ดินของโจทก์แทนตึกแถวพิพาทซึ่งถูกไฟไหม้ แม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือนั้น ข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นฟังมาได้ความว่า การที่จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทภายหลังวันที่ 31 ธันวาคม 2517 หรือที่อ้างว่าเช่าที่ดินของโจทก์แทนตึกแถวพิพาทซึ่งถูกไฟไหม้นั้น เป็นการเช่าโดยมิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ศาลฎีกาเห็นว่า ตามมาตรา 538 ที่บัญญัติไว้ว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้นั้น มิได้หมายความถึงผู้ที่จะต้องเป็นโจทก์ฟ้องร้องอย่างเดียว แต่หมายความรวมถึงการต่อสู้คดีด้วย เพราะการบังคับคดีย่อมทำได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย เมื่อไม่ปรากฏว่ามีเอกสารสัญญาเช่าต่อกันตามที่กฎหมายบังคับไว้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะอ้างการเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้หาได้ไม่ ฉะนั้นจำเลยจะยกข้อต่อสู้ว่าเช่าที่ดินของโจทก์แทนการเช่าตึกแถวพิพาทหาได้ไม่ ทั้งนี้โดยนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1226/2508 ระหว่างนายวิทยา ลี้อิสระนุกูล โจทก์นางบรรจง กุลพิจิต จำเลย ที่จำเลยฎีกาว่า การบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือ จะบอกกล่าวด้วยวาจาไม่ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่จำเลยได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าการบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากตึกแถวที่เช่า ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ทำเป็นหนังสือ ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์เป็นบุคคลจำพวกที่ค้าในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ เรียกเอาค่าเช่าย่อมมีอายุความ 2 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 165(6) จะใช้มาตรา 166 บังคับไม่ได้ เพราะเหตุว่ามาตรา 166 ยังบัญญัติยกเว้นไว้ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 165 วรรคหนึ่งอนุมาตรา 6 อีกด้วย โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าจากจำเลยได้เพียงภายใน 2 ปีนั้น ข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นฟังมาได้ความว่าโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าอสังหาริมทรัพย์ มิใช่เป็นบุคคลจำพวกที่ค้าในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ค้างส่งได้ภายในกำหนดอายุความ 5 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 166" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 537/2521 พระองค์เจ้าภานุพันธ์ยุคล โจทก์ นายฮงเอี๊ยง แซ่จิง จำเลย