คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2410/2524

บ้านเรือนซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินแปลงใด ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงนั้น ถ้าไม่ปรากฏหลักฐานเป็นอย่างอื่นผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใด ย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านที่ปลูกอยู่ในที่ดินแปลงนั้น ดังนั้น การจำนองหรือการโอนที่ดินถ้าหากไม่ปรากฏว่ามีเงื่อนไขว่าจำนองหรือโอนไปโดยไม่รวมถึงบ้านอันเป็นส่วนควบของที่ดินแล้ว ก็ต้องถือว่าได้จำนองหรือโอนบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินแปลงนั้นด้วย โดยไม่จำต้องระบุว่าการจำนองหรือโอนนั้นให้รวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นด้วย

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านพิพาทจากโจทก์แล้วไม่ชำระค่าเช่าโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยได้ตกลงกับโจทก์โดยจะขอซื้อบ้านพิพาทและที่ดินจากโจทก์ หากไม่ชำระราคาตามกำหนดที่ตกลงกันจำเลยยอมออกจากบ้านพิพาท ครั้งถึงกำหนดจำเลยไม่สามารถชำระราคาให้โจทก์และไม่ยอมออกจากบ้านพิพาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากบ้านพิพาทและชำระค่าเช่าให้โจทก์ จำเลยให้การว่า ภรรยาจำเลยได้จดทะเบียนจำนองบ้านพิพาทพร้อมที่ดินเป็นประกันเงินกู้ไว้แก่โจทก์ ต่อมาไม่สามารถชำระหนี้เงินกู้ให้โจทก์ ภรรยาจำเลยจึงได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งบ้านพิพาทปลูกอยู่ให้แก่โจทก์เป็นการชำระหนี้เงินกู้ ส่วนบ้านพิพาทมิได้โอนให้โจทก์ด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ ขอให้ยกฟ้อง โจทก์จำเลยท้ากันขอให้ศาลวินิจฉัยตามสัญญาจำนองและบันทึกข้อตกลงโอนชำระหนี้จำนองว่า ภรรยาจำเลยได้โอนบ้านพิพาทชำระหนี้จำนองด้วยหรือไม่ ถ้าศาลวินิจฉัยว่าโอนบ้านพิพาทชำระหนี้จำนองด้วย จำเลยยอมแพ้ ถ้าศาลวินิจฉัยว่ามิได้โอนบ้านพิพาทชำระหนี้จำนองด้วยโจทก์ยอมแพ้ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ตามบันทึกข้อตกลงโอนชำระหนี้จำนองไม่รวมถึงบ้านพิพาทด้วย โจทก์จึงต้องแพ้คดี พิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าบ้านพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 7204 เดิมเป็นของนางสุมาลี นางสุมาลีได้จำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่โจทก์โดยระบุในข้อ 4 แห่งสัญญาจำนองว่า สิ่งปลูกสร้างในที่ดินนั้นทั้งหมดจำนองด้วย ต่อมาโจทก์กับนางสุมาลีได้ตกลงโอนทรัพย์จำนองให้โจทก์เป็นการชำระหนี้ตามสัญญาจำนองได้บันทึกข้อตกลงไว้ตามที่โจทก์จำเลยตกลงท้ากันให้ศาลวินิจฉัย พิเคราะห์แล้วเห็นว่าบ้านเรือนซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินแปลงใดย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินแปลงนั้น ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 บ้านพิพาทจึงเป็นส่วนควบของที่ดินโฉนดเลขที่ 7204 ถ้าไม่ปรากฏหลักฐานเป็นอย่างอื่นผู้ใดเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้ย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทและโดยนัยเดียวกันนี้ การจำนอง การโอนที่ดินแปลงนี้แก่กัน ถ้าหากไม่ปรากฏว่ามีเงื่อนไขว่าจำนองหรือโอนไปโดยไม่รวมถึงบ้านอันเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น ก็ต้องถือว่าได้จำนองหรือโอนบ้านซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินนั้นด้วย โดยไม่จำต้องระบุว่าการจำนองหรือการโอนนั้นให้รวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นด้วย ดังที่ปรากฏในข้อ 4 แห่งสัญญาจำนองระหว่างโจทก์กับนางสุมาลี ซึ่งโจทก์จำเลยขอให้ศาลวินิจฉัย ไม่ปรากฏในบันทึกข้อตกลงในการที่นางสุมาลีโอนที่ดินที่จำนองชำระหนี้จำนองให้โจทก์ว่า นางสุมาลีได้แสดงเจตนาว่าการโอนดังกล่าวเป็นการโอนเฉพาะแต่ที่ดิน บ้านพิพาทซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้างในที่ดินมิได้โอนให้ด้วยแต่ประการใด จึงต้องฟังว่านางสุมาลีได้โอนที่ดินที่จำนองพร้อมด้วยบ้านพิพาทซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินนั้นให้โจทก์เป็นการชำระหนี้จำนองด้วย จำเลยจึงต้องแพ้คดีตามที่ท้าไว้ พิพากษากลับ ให้จำเลยออกไปจากบ้านพิพาทกับให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2410/2524 นายคง นาจำเริญ โจทก์ นายดาบตำรวจวิมล พูนชัย จำเลย