คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1462/2525

โจทก์เช่านาจำเลยทำอยู่โดยไม่มีกำหนดเวลาก่อนพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ใช้บังคับ โจทก์จึงมีสิทธิในการเช่านาจำเลยมีกำหนดหกปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาหกปีแล้ว จะต้องมีการตกลงเช่ากันอีกเป็นคราว ๆ จึงจะมีสิทธิในการเช่าต่อไปอีกคราวละหกปี หาใช่ว่าเมื่อตกลงเช่ากันครั้งแรกและครบกำหนดหกปีแล้วต้องถือว่าได้มีการเช่านากันไปเรื่อย ๆ คราวละหกปีโดยไม่ต้องมีการตกลงเช่ากันแต่อย่างใดไม่ หลังจากสิ้นระยะเวลาการเช่านาแล้ว แม้จำเลยผู้ให้เช่าจะมิได้บอกเลิกการเช่านา แต่ปรากฏว่าขณะนั้นโจทก์จำเลยกำลังดำเนินคดีกันอยู่โดยโต้เถียงเกี่ยวกับการเช่านาระงับลงแล้วหรือไม่ และโจทก์ผู้เช่ามิได้ทำนาต่อไปจึงถือไม่ได้ว่ามีการเช่านากันต่อไปตามมาตรา 5 สัญญาประนีประนอมยอมความที่ให้โจทก์เลิกเช่านาจำเลยใน พ.ศ. 2523 เป็นสัญญาที่โจทก์จำเลยทำไว้ล่วงหน้าเป็นเวลาเกินกว่าหกเดือนก่อนสิ้นระยะเวลาการเช่านาจึงถือไม่ได้ว่ามีการตกลงเลิกการเช่านาระหว่างโจทก์จำเลยตามความหมายของมาตรา 31 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินของจำเลยเพื่อใช้ทำนาใน พ.ศ. ๒๕๑๘ โดยมิได้ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ จึงมีสิทธิเช่านาจำเลยไปจนถึง พ.ศ. ๒๕๒๓ ครั้นพ.ศ. ๒๕๒๒ จำเลยบอกเลิกการเช่านา โจทก์จึงร้องเรียนต่อคณะกรรมการควบคุมการเช่านาฯ ได้ประนีประนอมยอมความกันให้โจทก์เช่าทำนาใน พ.ศ. ๒๕๒๒ ครั้น พ.ศ. ๒๕๒๓ โจทก์จะเข้าทำนาตามสิทธิ จำเลยไม่ยอม โจทก์ได้รับความเสียหายและโจทก์มีสิทธิเช่านาต่อไปอีก ๖ ปี จึงขอบังคับให้จำเลยยอมให้โจทก์เช่าทำนาต่อไปอีก ๖ ปี ตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๒๔ และให้จำเลยชำระค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า ใน พ.ศ. ๒๕๒๑ โจทก์ไม่ชำระค่าเช่านาจำเลยร้องเรียนต่อคณะกรรมการควบคุมการเช่านาฯ ได้ตกลงประนีประนอมยอมความกันให้โจทก์เช่านาใน พ.ศ. ๒๕๒๒ สิทธิของโจทก์จึงระงับสิ้นไป โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องโจทก์เสียหายไม่เกินปีละ ๗,๕๐๐ บาท ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรร์พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย ๓๕,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ โจทก์และจำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อกฎหมายว่า ปัญหาที่ว่าการเช่านาระหว่างโจทก์จำเลยอยู่ในบังคับพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ ซึ่งจำเลยจะต้องยอมให้โจทก์เช่านาได้อีก ๖ ปี ตั้งแต่ พ.ศ. ๒๕๒๔ ถึง พ.ศ. ๒๕๒๙ หรือไม่นั้นพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ มาตรา ๕ บัญญัติว่า"การเช่านาให้มีกำหนดราวละไม่น้อยกว่าหกปี การเช่านารายใดที่ทำไว้โดยไม่มีกำหนดเวลาหรือมีแต่ต่ำกว่าหกปี ให้ถือว่าการเช่านารายนั้นมีกำหนดเวลาหกปี เมื่อสิ้นระยะเวลาการเช่านาตามวรรคหนึ่ง ถ้าผู้ให้เช่านามิได้บอกเลิกการให้เช่านาตามมาตรา ๓๙ และผู้เช่านายังทำนาในที่นานั้นต่อไปให้ถือว่าได้มีการเช่านานั้นต่อไปอีกคราวละหกปี" มาตรา ๔๖ "การเช่านารายใดซึ่งได้ทำไว้ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาหรือมีกำหนดเวลาต่ำกว่าหกปีในการเช่านารายนั้นมีกำหนดหกปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ เว้นแต่ผู้เช่านาไม่ประสงค์จะเช่านาต่อไป" ตามบทกฎหมายดังกล่าว เห็นว่า โจทก์มีสิทธิในการเช่านาจำเลยมีกำหนดหกปี นับแต่วันที่ ๑๘ ธันวาคม ๒๕๑๘ ถึงวันที่ ๑๗ ธันวาคม ๒๕๒๓ หาใช่การเช่าเริ่มนับแต่ พ.ศ. ๒๕๒๔ และสิ้นระยะเวลาลงเมื่อสิ้นฤดูการทำนา พ.ศ. ๒๕๒๙ อีกตามที่โจทก์ฎีกาไม่ เพราะเมื่อสิ้นระยะเวลาการเช่าหกปีแล้วจะต้องตกลงเช่ากันอีกเป็นคราว ๆ คราวละหกปี หาใช่ว่าเมื่อตกลงเช่ากันครั้งแรกและครบหกปีแล้วต้องถือว่าได้มีการเช่านากันไปเรื่อย ๆ คราวละหกปี โดยไม่ต้องมีการตกลงเช่านากันแต่ประการใดอีกไม่ นอกจากนี้แม้จะปรากฏว่า เมื่อสิ้นระยะเวลาการเช่านา พ.ศ. ๒๕๒๓ แล้วจำเลยมิได้บอกเลิกการเช่านาตามมาตรา ๓๙ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวก็ตามก็ถือไม่ได้ว่ามีการเช่านานั้นต่อไปตามมาตรา ๕ วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว เพราะขณะสิ้นระยะเวลาการเช่านาใน พ.ศ. ๒๕๒๓ นั้นอยู่ระหว่างโจทก์จำเลยดำเนินคดีนี้กันอยู่ ซึ่งคดีดังกล่าวได้โต้เถียงกันเรื่องการเช่านาระงับลงแล้วด้วย และโจทก์ก็มิได้ทำนานั้นต่อไป ซึ่งเป็นเหตุข้อหนึ่งอันจะถือว่ามีการเช่านาต่อไป ส่วนข้อความตอนท้ายของมาตรา ๔๖ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวที่ว่า "เว้นแต่ผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าต่อไป" นั้น ก็มีความหมายถึงกรณีที่ผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่านาให้ครบหกปีตามที่กฎหมายให้สิทธิซึ่งก็ย่อมทำได้ หาใช่เป็นเรื่องให้โจทก์แสดงความประสงค์จะเช่านาต่อไปอีกหกปีดังโจทก์ฎีกาไม่ สัญญาประนีประนอมยอมความที่ให้โจทก์เลิกเช่านาจำเลยใน พ.ศ. ๒๕๒๓ ซึ่งโจทก์ยังมีสิทธิที่จะเช่านาอยู่ ได้ทำไว้ล่วงหน้าเป็นเวลาเกินกว่าหกเดือนก่อนสิ้นระยะเวลาการเช่านาของโจทก์ดังกล่าว จึงถือไม่ได้ว่ามีการตกลงเลิกการเช่านาระหว่างโจทก์จำเลยตามบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิเช่านาจำเลยใน พ.ศ. ๒๕๒๓ ด้วย หาใช้โจทก์มีสิทธิเช่านาจำเลยเพียง พ.ศ. ๒๕๒๒ ตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังจำเลยฎีกาไม่ ฉะนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยยังมีผลบังคับหาระงับไปไม่ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1462/2525 นายประทีป ศรีแสงทรัพย์ โจทก์ นางเล็ก เหรียญจู จำเลย