คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2655/2526

โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน 4 ฉบับมีกำหนด 10 ปี สามฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปี ฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า 1 ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังอยู่ในตึกพิพาทและโจทก์ไม่ทักท้วงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา 566 จำเลยต้องออกจากตึกพิพาท

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวของโจทก์มีกำหนด ๑๐ ปี ค่าเช่าเดือนละ๑๕๐ บาท ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือรวม ๔ ฉบับ กำหนดการเช่าเป็นเวลา ๓ ปี ๓ ฉบับและฉบับสุดท้าย ๑ ปี โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าจึงบังคับได้เพียง ๓ ปีตามสัญญาเช่าฉบับแรก เมื่อครบกำหนดแล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวที่เช่าโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่ โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วขอให้พิพากษาขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า การเช่าตามฟ้องเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดามีผลบังคับ ๑๐ ปี โดยจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างอาคารที่เช่าให้โจทก์ การเช่าได้ถือบังคับตามสัญญาเช่าฉบับที่ ๒ แล้วโจทก์จึงไม่มีสิทธิขับไล่จำเลย หากจำเลยต้องออกจากตึกแถวพิพาทจะต้องเสียค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ ๕,๐๐๐ บาท ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยอยู่ครบ ๑๐ ปี หรือให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๕,๐๐๐ บาทนับแต่วันฟ้องแย้ง โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการเช่าธรรมดาโจทก์ไม่เคยรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จำเลยไม่เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงตามศาลชั้นต้นซึ่งมีว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทลงวันเดียวกัน ๔ ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่า ๑๐ ปี สัญญาเช่า ๓ ฉบับแรกมีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ ๓ ปีฉบับสุดท้ายมีกำหนดเวลาเช่า ๑ ปี การเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าฉบับแรกแล้วโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบ และวินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ บัญญัติว่า"เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ฯลฯ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" ดังนี้ การเช่ารายพิพาทจึงมีผลบังคับเพียงสามปี เมื่อสัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นกำหนดแล้ว การที่จำเลยยังครองตึกที่เช่าอยู่และโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐เมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าเป็นอันระงับตามมาตรา ๕๖๖ กรณีจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยเสนอสนองตกลงให้ใช้สัญญาเช่าฉบับที่สองต่อไป พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2655/2526 นางบุญพร้อม โกมลกุล โจทก์ นายยุทธชัย หวังวิวัฒน์ศิลป์ จำเลย