คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2940/2526

ในการกำหนดประเด็นข้อพิพาท ศาลย่อมคำนึงว่าข้ออ้างข้อเถียงที่จะกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทจะต้องมีผลกระทบกระเทือนถึงผลแห่งคดี ถ้าข้อโต้เถียงใดไม่มีผลกระทบกระเทือนถึงผลแห่งคดี ย่อมไม่มีประโยชน์ที่จะกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทให้คู่ความนำสืบ คดีฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากห้องพิพาท โจทก์มีโฉนดที่ดินและหนังสือสัญญาซื้อขายซึ่งทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แสดงโดยแจ้งชัดว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินพร้อมด้วยห้องพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม การที่จำเลยเถียงว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมไม่ใช่เจ้าของที่ดินรวมทั้งห้องพิพาท จึงเป็นการดึงดันเถียงโดยมีเจตนาประวิงคดีให้ชักช้า ที่ศาลสั่งตัดพยานจำเลยชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 86 แล้ว เมื่อสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของเดิมสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว ถึงหากจำเลยจะมีสัญญาต่างตอบแทนกับเจ้าของเดิมยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา สัญญานั้นก็คงผูกพันเฉพาะคู่สัญญา โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทคงรับโอนมาเฉพาะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 หาถูกผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนั้นด้วยไม่

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทกับเรืออากาศโทอำนวยเจ้าของเดิมต่อมาโจทก์ซื้อที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างจากเจ้าของเดิม โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทต่อไป จึงมีหนังสือบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยและให้ขนย้ายบริวารและทรัพย์สินออกไปจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วแต่ไม่ยอมออก ขอบังคับให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของห้องแถว จำเลยเช่าห้องพิพาทจากเรืออากาศโทอำนวยโดยเสียค่าตอบแทนเป็นเงิน ๑๕,๐๐๐ บาท เพื่อให้จำเลยอยู่อีก๑๐ ปี การเช่าห้องพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ก็ต้องรับโอนสิทธิการเช่ามาด้วย ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า เรืออากาศโทอำนวยตกลงจะขายห้องแถวพร้อมที่ดินให้จำเลย ๕๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์กับเรืออากาศโทอำนวยใช้สิทธิโดยไม่สุจริตขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องพิพาทและให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๗๐๐ บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ค่าเสียหายเป็นเดือนละ ๑๐๐ บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ในการกำหนดประเด็นข้อพิพาทจะต้องมีผลกระทบกระเทือนถึงผลแห่งคดี ถ้าข้อโต้เถียงใดไม่มีผลกระทบกระเทือนถึงผลแห่งคดี ย่อมไม่มีประโยชน์ที่จะกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท ตามคำให้การจำเลยอ้างแต่เพียงว่าเรืออากาศโทอำนวยตกลงจะขายห้องพิพาทและที่ดินให้จำเลย แต่จำเลยเองได้ตกลงจะซื้ออันเกิดเป็นสัญญาจะซื้อขายซึ่งมีผลบังคับกันได้แล้วหรือไม่ไม่ปรากฏ จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ที่จะมีสิทธิร้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายห้องพิพาทระหว่างเรืออากาศโทอำนวยกับโจทก์ การที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ขายห้องพิพาทให้โจทก์โดยไม่ยอมขายให้แก่จำเลย จะถือว่าเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตหาได้ไม่ ข้ออ้างตามคำให้การจำเลยดังกล่าวแล้วเป็นข้อโต้เถียงที่ไม่มีผลกระทบกระเทือนถึงผลแห่งคดี ที่ศาลชั้นต้นไม่กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทให้คู่ความนำสืบข้อเท็จจริงนั้นถูกต้องแล้ว คดีนี้มิได้พิพาทกันเกี่ยวด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่เป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากห้องพิพาท โจทก์มีทั้งโฉนดที่ดินและหนังสือสัญญาซื้อขายซึ่งทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นพยานหลักฐานนำสืบแสดงโดยแจ้งชัดว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินพร้อมด้วยห้องพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินจากเรืออากาศโทอำนวยผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จำเลยเองก็รับว่าเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากเรืออากาศโทอำนวย แต่กลับเถียงว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อไม่ใช่เจ้าของที่ดินรวมทั้งห้องพิพาทเห็นได้ว่าเป็นการดึงดันเถียงโดยมีเจตนาประวิงคดีให้ชักช้า ที่ศาลชั้นต้นสั่งตัดพยานจำเลยนั้นชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๘๖ แล้ว สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับเจ้าของเดิมซึ่งทำไว้เป็นหนังสือได้สิ้นกำหนดเวลาเช่ามานานแล้ว ถึงหากจำเลยจะมีสัญญาต่างตอบแทนกับเจ้าของเดิมยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา สัญญานั้นก็คงผูกพันเฉพาะคู่สัญญา โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทคงรับโอนมาเฉพาะสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ หาถูกผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนั้นด้วยไม่ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2940/2526 นายชัชวาล เลิศมัธยะกุล กับพวก โจทก์ นางคุงเกียง แซ่เอง จำเลย