คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1700/2527

หนังสือสัญญาขายที่ดินระบุว่า ผู้ขายยอมขายที่ดินแปลงดังกล่าว ให้แก่ผู้ซื้อพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นราคาเงิน 700,000 บาท ผู้ซื้อได้ชำระ และผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดิน รายนี้เสร็จแล้ว แสดงว่าโจทก์(ผู้ขาย) ยอมรับว่าจำเลย (ผู้ซื้อ) ได้ชำระเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้โจทก์แล้ว ในวันทำสัญญา การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า ในวันทำ หนังสือขายที่ดินดังกล่าว โจทก์ยังไม่ได้รับชำระเงิน ค่าที่ดินเพราะจำเลย ไม่มีเงิน จำเลยได้ตกลงกับ ส. เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อันแท้จริงว่าจะนำมาชำระให้ ส. ที่สำนักงานบริษัทของส. ภายใน 7 วันนั้น เป็น การนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่พิพาทเป็นการต้องห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ดังนั้นจึงต้อง ฟังตามหนังสือสัญญาขายที่ดินว่า โจทก์ ได้รับชำระราคาที่ดิน ที่ขายพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยเป็นเงิน 700,000 บาท ตามที่ปรากฏในหนังสือสัญญาดังกล่าว เมื่อโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว การซื้อขายย่อมเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อในทันที เมื่อได้ทำสัญญากันตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 458 การชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของ สัญญาเท่านั้น หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้ สัญญาซื้อขายไม่ สมบูรณ์ไม่

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 67400 พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 14 เมื่อประมาณเดือนมีนาคม 2524 จำเลยได้ตกลงซื้อที่ดินและบ้านดังกล่าวกับนายสิน ฟูตระกูล ผู้ที่โจทก์มอบอำนาจให้จัดการขายในราคา 700,000 บาท ตกลงชำระเงินสดในวันทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียน 200,000 บาท ที่เหลือจะออกเช็ค 10 ฉบับ ผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 50,000 บาท นัดทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ในวันที่ 1 เมษายน 2524 ถึงวันนัดจำเลยขอให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้ก่อน จะชำระเงินสดและเช็คให้ภายหลังไม่เกิน 7 วัน นายสิน ฟูตระกูล และโจทก์หลงเชื่อได้ทำนิติกรรมโอนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 67400 พร้อมบ้านเลขที่ 14 ให้แก่จำเลยไป จำเลยไม่นำเงิน 200,000 บาท และเช็ค 10 ฉบับ เงิน 500,000 บาท มาให้แก่นายสิน ฟูตระกูล หรือโจทก์ การจดทะเบียนซื้อขายไม่สมบูรณ์เพราะจำเลยไม่ได้ชำระราคาที่ดินตามสัญญา ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 700,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ชำระเสร็จแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ชำระเงินให้สั่งเพิกถอนนิติกรรมการโอนฉบับลงวันที่ 1 เมษายน 2524 ระหว่างโจทก์ผู้ขายจำเลยผู้ซื้อ ให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 67400 พร้อมบ้านเลขที่ 14 คืนให้แก่โจทก์ มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยให้การว่า จำเลยซื้อที่ดินและบ้านตามฟ้องจริง ได้จดทะเบียนการขายที่สำนักงานทะเบียนที่ดินถูกต้อง และชำระเงินค่าที่ดินเสร็จแล้ว ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา วินิจฉัยว่า ปัญหาว่าจำเลยชำระราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องให้แก่โจทก์แล้วหรือไม่ เห็นว่าหนังสือสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 67400 ตามเอกสารหมาย จ.3 หรือ ล.1 ระบุว่า ผู้ขายยอมขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อพร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกสองชั้นเลขที่ 14 เป็นราคาเงิน 700,000 บาท ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เสร็จแล้ว แสดงว่าโจทก์ยอมรับว่าจำเลยได้ชำระเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้โจทก์แล้วในวันทำสัญญา การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าในวันทำหนังสือสัญญาขายที่ดินดังกล่าว โจทก์ยังไม่ได้รับชำระเงินค่าที่ดินเพราะจำเลยไม่มีเงิน จำเลยได้ตกลงกับนายสินเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอันแท้จริงว่าจะนำมาชำระให้นายสินที่สำนักงานบริษัทของนายสินภายใน 7 วันนั้น เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่พิพาท เป็นการต้องห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ดังนั้น จึงต้องฟังตามหนังสือสัญญาขายที่ดินว่า โจทก์ได้รับชำระราคาที่ดินที่ขายพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยเป็นเงิน 700,000 บาท ตามที่ปรากฏในหนังสือสัญญาหมาย จ.3 แล้ว ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยยังไม่ชำระราคาที่พิพาทสัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์โจทก์ย่อมนำสืบถึงความไม่สมบูรณ์ของสัญญาได้นั้น เห็นว่าเมื่อโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วการซื้อขายย่อมเสร็จเด็ดขาดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อในทันทีเมื่อได้ทำสัญญากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 458 การชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของสัญญาเท่านั้น หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองไม่รับฟังพยานบุคคลที่โจทก์นำสืบ พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์เป็นการชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1700/2527 นายภานุพันธ์ ณ ถลาง โจทก์ นางวันเพ็ญ เฟื่องทอง จำเลย